作者：七佰

2022年房地產(chǎn)行業(yè)依舊艱難。這一年，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售面積、銷售額以及房價(jià)等指標(biāo)均出現(xiàn)了明顯下降。

據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2022年九成百強(qiáng)房企業(yè)績下滑， TOP100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額64622.2億元，同比下降41.6%。

值得注意的是，2022年銷售額超千億元的房企只剩下20家，較2021年的43家減員過半。

房企排名大變 新一輪洗牌已經(jīng)開始

2022年房地產(chǎn)市場持續(xù)筑底，房企銷售額的排位也發(fā)生了明顯的變化。中國恒大、融創(chuàng)、世茂集團(tuán)等老牌房企排名下滑，而保利發(fā)展、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)等房企逆勢突圍，排名晉級。

中指研究院和克而瑞研究中心發(fā)布的2022年房企銷售額排行榜顯示，碧桂園、保利發(fā)展和萬科地產(chǎn)全口徑金額位居前三。

來源：克而瑞地產(chǎn)研究

此外，建發(fā)房產(chǎn)操盤金額為1673.1億元，躍居實(shí)操榜第10名，這也是其首次進(jìn)入排行榜前10名；同時，濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國鐵建分別位列實(shí)操榜第12名、第15名、第16名和第17名，實(shí)現(xiàn)晉級。

來源：克而瑞地產(chǎn)研究

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，已公布銷售目標(biāo)的15家房地產(chǎn)企業(yè)中，2022年目標(biāo)完成率均值為73.6%，低于2021年的93.4%。其中，越秀地產(chǎn)銷售目標(biāo)完成率超過100%，銷售目標(biāo)完成率超過90%的房企有綠城中國、濱江集團(tuán)，是房地產(chǎn)行業(yè)為數(shù)不多的亮點(diǎn)。

2022年房地產(chǎn)市場的低迷，也傳導(dǎo)到房企投資端。數(shù)據(jù)顯示，2022年，TOP100企業(yè)拿地總額12975億元，同比下降48.9%。其中，有16家央企拿地總額超6000億元，同時也有近四成百強(qiáng)房企暫停投資。

來源：克而瑞地產(chǎn)研究

此外，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年房企新增貨值、新增價(jià)值和新增建面的百強(qiáng)門檻值分別為91億元、37.9億元、46萬平方米，同比降幅均在60%左右；同時，新增貨值、金額、建面榜首值同比分別下降57%、35%、85%，房企投資拿地十分低迷。

值得關(guān)注的是，2022年12月，50家代表房企拿地總額同比下降63.7%，但環(huán)比增長92.1%，拿地意愿有增強(qiáng)趨勢。

“保交樓”成為2022年房地產(chǎn)行業(yè)的重磅關(guān)鍵詞，是政府、金融機(jī)構(gòu)以及房企三方合力推進(jìn)的重點(diǎn)工作。

不過，隨著政策端、市場端利好不斷，2023年房地產(chǎn)或?qū)⒆叱龊?/p>

房地產(chǎn)行業(yè)新政不斷

從政策上來看，2022年11月開始，房地產(chǎn)行業(yè)融資支持政策陸續(xù)發(fā)布，“三支箭”接連而至，支持規(guī)模和力度更大，執(zhí)行效果和落地性更強(qiáng)：“第一支箭”支持信貸，“第二支箭”聚焦債券，“第三支箭”放開股權(quán)?！叭R發(fā)”房企融資環(huán)境出現(xiàn)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)已然具備復(fù)蘇的前置條件。

此外，限購政策也有松動跡象。

2022年4月，上海宣布臨港人才認(rèn)證企業(yè)工作縮短至3個月即可在臨港購房；2022年12月，廣州宣布經(jīng)區(qū)認(rèn)定的在黃埔區(qū)連續(xù)工作半年以上的各類人才,可不受戶籍限制,在區(qū)范圍內(nèi)購買1套商品住房；深圳首個不限購“住宅”入市。

二三線城市也出臺了新政策。2022年12月9日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)文，2022年12月10日起，對佛山僅存的3個限購鎮(zhèn)街暫停實(shí)施住房限購政策。至此，佛山執(zhí)行了6年的限購政策全面取消，成為首個全面取消限購的強(qiáng)二線城市。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年，295省市共計(jì)出臺595次房地產(chǎn)松綁政策，其中杭州、南京等39城放松限購，濟(jì)南、廈門等111城放松限貸。

隨著大環(huán)境的改變，2023年二線及以下城市取消限購、限售將會增多。

2023年房地產(chǎn)行業(yè)值得期待。

行業(yè)修復(fù)仍需翻越“三座大山”

盡管房地產(chǎn)行業(yè)利好不斷，但中短期來看房地產(chǎn)市場依舊以修復(fù)和平穩(wěn)發(fā)展為主題。

首先，在市場端，近3年來，人們對于房地產(chǎn)態(tài)度最大的變化在于預(yù)期的降低。20年前買房就是最佳的投資方式，而現(xiàn)在人們對于投資性房產(chǎn)則是慎之又慎。

如何修復(fù)購房者信心，重新建立房產(chǎn)在家庭資產(chǎn)配置的優(yōu)先地位，將是一個長期的過程。

其次，2023年前三季度仍將迎來一波大規(guī)模的償債潮，到期債券總規(guī)模將達(dá)到5573億元，其中逾七成屬于民營房企。這對于大多數(shù)民營房企來說，或許是黎明前最后的考驗(yàn)。

最后，房地產(chǎn)行業(yè)要向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，很難重現(xiàn)2018年的報(bào)復(fù)性反彈。房地產(chǎn)開發(fā)新模式的重構(gòu)，將會成為2023年房企發(fā)展的主要命題。

2023年房地產(chǎn)行業(yè)有希望走出低谷，新環(huán)境下，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。