電競酒店，是近年來酒店業(yè)的一個(gè)熱門賽道，很多酒店投資人都對(duì)電競酒店充滿了興趣。但投資電競酒店，到底賺不賺錢？它的運(yùn)營模式、收益模型，和傳統(tǒng)酒店又有哪些區(qū)別？

項(xiàng)目背景

?

一、投資人背景

?

95 后投資人程先生是電競的硬核玩家，在美國留學(xué)時(shí)更是選擇了攻讀酒店管理專業(yè)。去年回國后，他開啟了創(chuàng)業(yè)的念頭，兼具專業(yè)和愛好的電競酒店就成了程先生的首選。

?

程先生表示：目前電競酒店的主要用戶是以年輕、愛玩電腦的群體為主，尤其是95后、00后非常熱衷于電競酒店。只要這些用戶存在，電競酒店的生命周期就會(huì)不斷延伸。所以，電競酒店是一個(gè)值得投資的項(xiàng)目。

?

在國外住慣了麗思卡爾頓、四季酒店等高級(jí)度假酒店的程先生，對(duì)酒店品質(zhì)要求較高，但當(dāng)時(shí)南昌市沒有符合他期待的電競酒店——市面上的電競酒店大多由老酒店改造，體量不大、環(huán)境一般。

?

南昌市住房房價(jià)不低，一些商場剛開業(yè)時(shí)創(chuàng)下全國銷售額紀(jì)錄，證明其消費(fèi)水平并不低于長沙、武漢等城市，可以承擔(dān)起較高水平的酒店消費(fèi)。

?

因此，針對(duì)消費(fèi)能力較強(qiáng)的客戶，他想打造一個(gè)環(huán)境更好、體驗(yàn)更佳的“高端電競酒店”。

?

二、項(xiàng)目位置

?

本次測(cè)評(píng)的項(xiàng)目——愛電競酒店（南昌旗艦店）位于江西省南昌市東湖區(qū)“東湖意庫”園區(qū)內(nèi)，旁邊就是當(dāng)?shù)刂皡^(qū)青山湖，可以利用落地窗營造舒適的度假湖景房氛圍。

?

酒店位置優(yōu)越，距地鐵站步行僅需5分鐘，距最近的核酸小屋150m。雖然園區(qū)不屬于市中心，但因建筑風(fēng)格類似于秦皇島的知名濱海旅游度假綜合體“阿那亞黃金海岸社區(qū)”，成為不少年輕人來此拍照打卡的網(wǎng)紅地。

愛電競酒店（南昌旗艦店） 外立面（夜景）

三、選擇品牌的過程

?

通過自己作為消費(fèi)者的親身體驗(yàn)，和對(duì)品牌的了解、接觸，程先生決定加盟愛電競酒店品牌。

?

選擇品牌原因：

?

1.認(rèn)可產(chǎn)品體驗(yàn)

?

程先生表示，自己作為消費(fèi)者入住多家電競酒店后，發(fā)現(xiàn)愛電競酒店的產(chǎn)品體驗(yàn)感相對(duì)較好。接觸后得知，投資人在酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)上有一定的自主性，可通過主動(dòng)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，打造自己理想中的電競酒店。

?

2.品牌知名度較高，有流量加持

?

經(jīng)多方渠道了解，程先生發(fā)現(xiàn)愛電競品牌是國內(nèi)體量最大、知名度最高的電競酒店連鎖品牌。首次創(chuàng)業(yè)，他認(rèn)為較高的品牌知名度能夠?yàn)榫频陰硪欢ㄖΑ?

?

在這家酒店籌建前，南昌市已經(jīng)有了3家愛電競酒店。從他們的經(jīng)營狀況來看，這個(gè)品牌在市場上已經(jīng)有了較高的接受度。

?

3.有專業(yè)的后臺(tái)數(shù)據(jù)，為投資保駕護(hù)航

?

基于較大的門店規(guī)模，“愛電競”已經(jīng)在電競酒店這個(gè)賽道上建立了自己的后臺(tái)數(shù)據(jù)系統(tǒng)，并可通過數(shù)據(jù)報(bào)告，為投資人提供專業(yè)的選址、經(jīng)營建議。

愛電競酒店（南昌旗艦店） 客房

項(xiàng)目數(shù)據(jù)

項(xiàng)目名稱愛電競酒店（南昌旗艦店）開業(yè)時(shí)間2022年9月9日物業(yè)面積3000㎡房間數(shù)量32間總投資成本近800萬元(含房租、押金、裝修、設(shè)計(jì)、加盟、消防等全部費(fèi)用）出租率90%(開業(yè)首月70%，爬坡期后穩(wěn)定至90%）綜合ADR490元單房運(yùn)營成本100元（不含租金成本）年?duì)I收573萬元預(yù)測(cè)回報(bào)期2.8年

數(shù)據(jù)來源于投資人

?

一、投資近800萬元，打造“電競酒店天花板”

?

據(jù)了解，市面上的電競酒店，大多數(shù)由老酒店改造，投資成本在200~300萬元之間。由于近兩年來的電競酒店熱潮，競爭已經(jīng)進(jìn)入了紅海階段，經(jīng)常打“價(jià)格戰(zhàn)”。

?

因此，他最初的預(yù)設(shè)是避開紅海，將目光聚焦在對(duì)酒店品質(zhì)要求更高、對(duì)價(jià)格不敏感的用戶上，從各個(gè)方面提高標(biāo)準(zhǔn)，總投資400萬元左右打造一個(gè)“高端電競酒店”。但沒想到，自己初次投資酒店，對(duì)預(yù)算沒有精準(zhǔn)的預(yù)判，最后按自己的標(biāo)準(zhǔn)打造出來，整個(gè)項(xiàng)目投入了近800萬元。

?

他笑談，從施工到采購，自己幾乎每個(gè)環(huán)節(jié)都親自參與了。為了達(dá)到心中的效果，自己甚至到達(dá)了“吹毛求疵”的地步。

?

尋找物業(yè)的環(huán)節(jié)，就花費(fèi)了3個(gè)月左右。經(jīng)過多番對(duì)比，最后選中了位于青山湖邊的一處沒有暗房的獨(dú)棟物業(yè)，簽訂了11年的租約。物業(yè)連同露臺(tái)共3000㎡左右，租金為每平米45元/月。

?

為了保證所有房間都寬敞、舒適、明亮，他對(duì)物業(yè)進(jìn)行了較大前期改造：內(nèi)墻拆除重建，將開放式陽臺(tái)封窗，小房間35~40㎡，大房間80~90㎡，32個(gè)房間全部改為落地窗。落地窗成本約30萬元，物業(yè)粉刷成本7~8萬元，加上辦證等所有前期物業(yè)成本，合計(jì)約40~50萬元。

?

后期裝修時(shí)，為給客人帶來安靜、舒適、高端感受，使用地毯代替成本較低、清掃容易的地磚/地毯磚，采用最好的隔音隔熱材料和雙層真空+斷橋鋁的窗戶，并選用五星酒店標(biāo)準(zhǔn)的80x80織數(shù)的布草、零壓床墊。同時(shí)，為提高酒店對(duì)年輕人的吸引力，他用投影替代了成本更低的電視，不僅馬桶、鏡子等選用智能產(chǎn)品，還安裝了智能語音管家。

?

除了在硬件、軟裝上提高配置，程先生還在原本的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，增添了一些不銹鋼元素，讓單房投資成本再次上升1萬元。

?

在電競酒店的核心產(chǎn)品——電競相關(guān)設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)上，程先生也選用“頂配”產(chǎn)品。

?

他表示：電腦是有“木桶效應(yīng)”的，只要有一項(xiàng)設(shè)備性能差，電腦的整體性能都會(huì)受限于這個(gè)“短板”。為此，酒店選用業(yè)內(nèi)少有的360赫茲的顯示器（一般為160~240赫茲）、多數(shù)玩家認(rèn)可的傲風(fēng)電競椅、羅技鼠標(biāo)鍵盤

?

這樣一套完整的電競設(shè)備（含桌、椅）需要1.6萬元左右，比愛電競建議的1.2萬元的標(biāo)準(zhǔn)又高了3000元。

?

除此之外，他還在一樓劃出一片區(qū)域作為對(duì)戰(zhàn)專區(qū)，用以承接各類電競比賽。

?

二、零食不加價(jià)，外賣送上門

?

電競酒店大多都有冰箱售賣飲料、零食、速食品，這是由于顧客的生活方式?jīng)Q定的。打起游戲來，大家都不想中途出去，希望在房間里能完成吃喝、玩樂、如廁、睡覺等一切需求。

?

之前程先生和朋友作為顧客入住其他電競酒店時(shí)，對(duì)冰箱內(nèi)產(chǎn)品品類不全、大幅度加價(jià)的情況比較反感。有時(shí)寧愿麻煩一些，自行購買，或換家酒店入住。

?

因此，當(dāng)自己投資時(shí)，他不僅親自甄選冰箱內(nèi)的產(chǎn)品，還將價(jià)格定在和超市一樣的水平——通過讓利，提高顧客的購買意愿，薄利多銷。

?

目前，酒店房費(fèi)與小商品零售的收入比例約為7：1，其中能夠承擔(dān)朋友聚會(huì)功能的多人間人均消費(fèi)最高。

?

除此之外，受疫情防控影響，外賣員無法進(jìn)入酒店內(nèi)部。為了提高顧客的體驗(yàn)感，酒店工作人員會(huì)在保證消毒的情況下，將顧客的外賣送到房間門口。

?

這2項(xiàng)服務(wù)，能給顧客帶來好感，提高酒店的口碑和復(fù)購率。

愛電競酒店（南昌旗艦店） 客房

三、均價(jià)遠(yuǎn)超同行，顧客排出門口

?

“我這家酒店在南昌市，是沒有檔次匹配的競爭對(duì)手的。十一假期時(shí)，顧客甚至排隊(duì)排出了酒店門口。令我意外的是，除了年輕人，還有父母帶幾歲小孩來住的?！背滔壬f道。

32個(gè)房間中，包含了具有影音/電競/麻將元素的大床房、浴缸房、雙床房、多人房等17種不同房型，房價(jià)從300+到700+不等，綜合均價(jià)近500元。

?

酒店開業(yè)第1個(gè)月，入住率70%，綜合RevPAR為490元（含冰箱飲料、零食等非房收入）。一般周末每日的房費(fèi)收入約1.3~1.5萬元，小商品收入約0.2萬元。國慶假期客房均價(jià)700+元，遠(yuǎn)超本市其他電競酒店最高500+元的均價(jià)，并在全國的愛電競酒店中排名第一。

?

9位員工每月的人工成本約4萬元；電費(fèi)視天氣冷熱有所變動(dòng)，每月花費(fèi)1.5~2萬元；

?

?OTA運(yùn)營獲客成本相對(duì)較高。綜合計(jì)算，在不考慮租金的情況下，酒店的單房運(yùn)營成本約為100元。

?

按目前的業(yè)績預(yù)算，2.8年可以收回近800萬元的投資。

?

程先生表示：酒店尚處于爬坡期，房價(jià)水平、入住率都還沒有達(dá)到峰值。隨著爬坡期慢慢度過，疫情局勢(shì)漸漸好轉(zhuǎn)，RevPAR預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到550~560元，入住率會(huì)進(jìn)一步提升并穩(wěn)定在90%左右。如果幾個(gè)月后經(jīng)營數(shù)據(jù)能達(dá)到這個(gè)預(yù)期，那2年內(nèi)就能回本。

愛電競酒店（南昌旗艦店） 走廊

項(xiàng)目滿意點(diǎn)

?

一、私域流量豐富，回購率高

?

電競酒店與傳統(tǒng)酒店不同，顧客對(duì)娛樂的需求比對(duì)住宿的需求更高，本地客源也會(huì)多于外地客源。客戶若認(rèn)可酒店，會(huì)多次回購、長期入住、并向身邊的朋友積極推薦。

?

與市面上大部分電競酒店相比，這家酒店售價(jià)較高，前來消費(fèi)體驗(yàn)的多為對(duì)酒店品質(zhì)要求高、消費(fèi)能力強(qiáng)的客戶。由于酒店配置佳、環(huán)境好、服務(wù)到位，絕大多數(shù)人到店體驗(yàn)后會(huì)表示認(rèn)可，并通過個(gè)人回購、向身邊朋友推薦的方式，為酒店帶來持續(xù)的私域流量。

?

據(jù)程先生介紹，不少客人會(huì)連續(xù)在酒店入住一周左右，有的甚至連續(xù)入住十幾天。

?

二、利用物業(yè)區(qū)位，運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)流量

?

酒店位于南昌市網(wǎng)紅打卡點(diǎn)東湖意庫內(nèi)，為邀請(qǐng)達(dá)人探店、運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)流量帶來了天然優(yōu)勢(shì)。

?

為了提高開業(yè)初期的酒店曝光量，更快地打開市場，程先生不僅在抖音上做了團(tuán)購引流，還在抖音、小紅書上邀請(qǐng)達(dá)人發(fā)布探店的帖子、視頻。

項(xiàng)目遺憾點(diǎn)

?

一、物業(yè)空間沒有最大化利用

?

目前酒店最大的收益版塊是房費(fèi)，其次是冰箱小商品的零售額。酒店坪效一般，有些空間沒有合理利用，因此程先生準(zhǔn)備重新規(guī)劃一樓和四樓露臺(tái)空間，增加多元化收益：

?

一樓的對(duì)戰(zhàn)區(qū)占地面積大、使用頻率低。若有合適的項(xiàng)目，程先生考慮將其和2個(gè)小房間改造為劇本殺室/桌游室等；

?

四樓露臺(tái)作為單純的休閑區(qū)域，無法帶來收益。因酒店臨近湖水、風(fēng)景秀麗，程先生準(zhǔn)備將露臺(tái)改造為清吧。

?

綜上所述，增設(shè)這些備受年輕人喜愛的項(xiàng)目，不僅能增加多元化收益，還能為酒店引流，一舉兩得。

?

二、投資總額超支較多

?

雖然酒店從多方面做到了“體驗(yàn)升級(jí)”，但近800萬元的總投資，還是給回本帶來了一些壓力。

?

預(yù)估2年多回本的前提，是酒店生意不受疫情及其他“黑天鵝事件”影響。在收回投資前，程先生還是要承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的。

愛電競酒店（南昌旗艦店） 客房

建議

?

對(duì)品牌方：

?

愛電競酒店曾多次主辦英雄聯(lián)盟、王者榮耀等熱門游戲賽事，并與同程旅行協(xié)辦同程杯等相關(guān)賽事。同時(shí)，酒店舉辦的線上賽事，也極大增強(qiáng)了電競粉絲的粘性，對(duì)門店引流提供精準(zhǔn)的助力。

?

因此，后續(xù)希望品牌方能在賽事資源方面給門店一些扶持，讓門店通過承辦賽事獲得相關(guān)流量曝光。

?

對(duì)投資人：

?

1.投資決策要“對(duì)癥下藥”

?

投資酒店可以參考他人經(jīng)驗(yàn)，但更重要的是具體情況具體分析。不管是投資普通酒店還是電競酒店，都要根據(jù)城市的具體情況和自己的目標(biāo)消費(fèi)群體，做出相對(duì)應(yīng)的投資決策。

?

2.銷售的基礎(chǔ)是產(chǎn)品本身

?

作為電競酒店，雖說銷售很重要，但比銷售更重要的是酒店產(chǎn)品本身的品質(zhì)、服務(wù)。

如果不腳踏實(shí)地把產(chǎn)品做好，那么銷售就沒有穩(wěn)定的根基。

愛電競酒店（南昌旗艦店） 大堂

關(guān)于未來

?

一、與周邊餐飲商家合作

?

目前酒店周邊區(qū)域正在開發(fā)中，餐飲設(shè)施還不是很完善。外賣商家多在兩三公里外，從點(diǎn)單到配送需要半小時(shí)左右。酒店內(nèi)沒有專設(shè)餐廳，只提供零食、飲料等小商品，和餛飩、泡面等簡單的飲食。

?

為了給顧客提供更加便捷的餐飲服務(wù)，未來考慮與園區(qū)內(nèi)的餐飲商家達(dá)成合作：客人可以在客房內(nèi)點(diǎn)單，并在房間門口收到外賣。

?

二、利用投影，增設(shè)卡拉ok 酒店顧客以18~35歲的為主，除了打游戲，他們還經(jīng)常來酒店進(jìn)行聚會(huì)。

?

為滿足顧客聚會(huì)的需求，目前酒店已設(shè)置了麻將、棋牌等休閑娛樂設(shè)施。接下來，程先生準(zhǔn)備利用房間的投影設(shè)備，增設(shè)卡拉OK相關(guān)設(shè)施，使酒店收益更加多元化。