商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為，商品房預售又稱“賣樓花”。

商品房現(xiàn)售與商品房預售主要區(qū)別在于，商品房預售要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過竣工驗收，預售合同簽訂以后，可能出現(xiàn)某種原因會導致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵，因而買房人無法實際獲得商品房的所有權(quán)，商品房預售對買房人而言存在更大的風險。

網(wǎng)友咨詢：

請問，商品房現(xiàn)售的條件是什么？

四川上盛律師事務(wù)所余國兵律師解答：

依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，特別是《商品房銷售管理辦法》第7條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售一般應(yīng)具備以下幾項條件：

（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（2）取得國有土地使用權(quán)證書。主要為了確?，F(xiàn)售商品房的用地合法；

（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。主要為了確保現(xiàn)售商品房規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)合法；

（4）已通過竣工驗收。主要為了確?，F(xiàn)售商品房符合工程建設(shè)質(zhì)量標準；

（5）拆遷安置已經(jīng)落實。主要為了保障被拆遷人的合法權(quán)益；

（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。主要為了確保現(xiàn)售商品房達到基本使用條件；

（7）物業(yè)服務(wù)方案已經(jīng)落實。主要為了避免商品房銷售后產(chǎn)生糾紛，同時物業(yè)服務(wù)也是買受人決定是否購買商品房的因素之一。

余國兵律師總結(jié)：

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。并且經(jīng)測繪機構(gòu)對房屋和土地使用權(quán)面積進行測定。屬于住宅商品房的，需經(jīng)過住宅建設(shè)管理部門審核，取得《住宅交付使用許可證》。出售房產(chǎn)應(yīng)到房地產(chǎn)登記部門辦理新建商品房初始登記，取得《房地產(chǎn)權(quán)證》。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《擔保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。