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柯談地產(chǎn)觀（lincokk）

作者 | 柯談

樓市20年，從未像今年如此的糾結(jié)。別說百姓看不懂未來樓市走向，就連很多房地產(chǎn)的從業(yè)者也是一臉迷茫。

根源在哪里？就在于客觀上我們需要樓市寬松些，而主觀上依舊還在努力堅(jiān)守。

搞平衡是人世間最難的事情，太靠左不行，太靠右也不行，但最終目的是我們能夠沿著這條直線繼續(xù)前進(jìn)，而絕不是停止不前。

1

風(fēng)向

我知道你們覺察不出這種風(fēng)向的變化。所以我來告訴你：

3月24日，人民網(wǎng)發(fā)文《買賣雙方入市意愿強(qiáng)，多地二手房市場(chǎng)回暖》：

4月1日，新華網(wǎng)發(fā)文《陽春三月 樓市復(fù)蘇》：

4月7日，人民網(wǎng)發(fā)文《東北證券：3月市場(chǎng)復(fù)蘇 樓市“小陽春”4月有望體現(xiàn)》：

4月8日，新華網(wǎng)發(fā)文《北京樓市成交量持續(xù)回暖 次新二手房簽約量超往年同期》原文說到：“3月以來，北京樓市持續(xù)回暖，新房、二手房成交量出現(xiàn)大幅反彈。很多機(jī)構(gòu)紛紛預(yù)計(jì)4月份有可能再次出現(xiàn)2019年的小陽春現(xiàn)象。”

4月9日，人民網(wǎng)發(fā)文《3月部分城市樓市成交量明顯復(fù)蘇》：

各位，是否已經(jīng)感受到了風(fēng)向的變化！

我國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)高是事實(shí)，而且是無法改變的事實(shí)，但我們現(xiàn)在的主要目標(biāo)不是讓房?jī)r(jià)跌，更不是讓所有人都能輕輕松松的買的起房，而是要讓樓市回暖。在這個(gè)疫情疊加經(jīng)濟(jì)危機(jī)的國(guó)際環(huán)境之下，各位固執(zhí)的親們，請(qǐng)放棄房?jī)r(jià)大跌的幻想。請(qǐng)保持和高層一致的世界觀，不要把自身局限的視野當(dāng)成普世價(jià)值來衡量。

我明白有一些讀者對(duì)我的樂觀不理解，但是請(qǐng)收起你的偏見，坦然客觀的看待這個(gè)社會(huì)。只要你心氣順了，你會(huì)比現(xiàn)在更有成就的。君子，從來不是懟天懟地，而是順勢(shì)而為。從不愿意接受到坦然面對(duì)，才能說明你真的成熟了！

2

走向

2020年3月初開始，深圳，上海領(lǐng)銜率先開始回暖，杭州、南京、蘇州、廣州緊隨其后。這和2015年3月是多么驚人的相似??！

如果這種回暖態(tài)勢(shì)能繼續(xù)延續(xù)至2-3季度，那么高層可以完全不予理睬，因?yàn)橐呀?jīng)起到了穩(wěn)定器的作用。但如果國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)受國(guó)際環(huán)境拖累嚴(yán)重，導(dǎo)致樓市回暖中斷或者疲軟，那高層必定會(huì)出手扶持。

因?yàn)?，房地產(chǎn)這座高樓崩塌的危害，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過病毒的影響！

時(shí)下很多人有一種理論，就是經(jīng)濟(jì)下滑，外貿(mào)企業(yè)倒閉，會(huì)導(dǎo)致收入降低，沒人買房，房?jī)r(jià)下跌。持這種理論的人其實(shí)根本不懂房地產(chǎn)。

20年來，你收入增長(zhǎng)幾倍，而房?jī)r(jià)又增長(zhǎng)幾倍？哪座城市的房?jī)r(jià)是靠社會(huì)平均工資撐起來的。

越是在經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，富人們?cè)绞菚?huì)注重資金避險(xiǎn)，大量進(jìn)入樓市，撐起高房?jī)r(jià)。

當(dāng)下在如此重壓的調(diào)控政策之下，深圳房?jī)r(jià)還能逆勢(shì)大漲，這和收入下降有何關(guān)系？

收入降低不會(huì)影響房?jī)r(jià)，企業(yè)關(guān)門不會(huì)影響房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)漲不漲只與政策是否寬松有關(guān)，政策寬松是房?jī)r(jià)上漲的充分又必要條件，也就是二者可以直接劃等號(hào)！

3

買房靠啥賺錢？

如果我問你們，買房靠什么賺錢？我相信90%的人都會(huì)回答：靠房?jī)r(jià)上漲。

錯(cuò)。大家都漲，就相當(dāng)于沒漲！現(xiàn)在人人都是萬元戶，人人都是百萬富翁，有用嗎？屁用沒有。

花同樣的錢買一套房，未來5-10年，身價(jià)可以差很多倍。

通過買房來賺大錢靠的是以下三個(gè)技巧：

1、用錢賺錢。從銀行合理合法的貸款出來買房，用銀行的本錢賺自己的利潤(rùn)。對(duì)于別人來說，房?jī)r(jià)只是上漲一倍，而對(duì)你來說，一個(gè)行情就可以賺到N倍。多年之后，貨幣購(gòu)買力被稀釋，你還給銀行的還是那點(diǎn)可憐的本金。

2、 筍盤。我曾經(jīng)說過，買房的第一衡量標(biāo)準(zhǔn)就是便宜。便宜可以覆蓋所有的缺點(diǎn)。如果你還在糾結(jié)這套房子房型和樓層的話，那說明房?jī)r(jià)還是不夠便宜。

急拋的二手筍盤和限價(jià)的新盤，是你這輩子必須去占的便宜。買到一套就頂你10年工資。所以，我很瞧不起那些10年堅(jiān)持不懈買福利彩票的人，請(qǐng)把這種毅力用在買房上，搖中的概率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于彩票中獎(jiǎng)的概率。

3、壓注潛力板塊。當(dāng)年的浦東、曾經(jīng)的寶安、之前的河西、現(xiàn)在的通州。跟著政府投資的方向投資。莊家都不怕輸，你怕個(gè)啥！

不同的板塊，升值相差幾倍。同一個(gè)起跑線，終點(diǎn)卻天壤之別。

普通人買房只能抵御通脹，但是無法和別人拉開差距，你能彎道超車的機(jī)會(huì)只有以上這三點(diǎn)，別無其它。

負(fù)債賺錢靠膽量，筍盤賺錢靠經(jīng)驗(yàn)，板塊賺錢靠眼光。你具備幾點(diǎn)？

4

環(huán)二線的坑

很多朋友會(huì)留言問我：紹興柯橋、安徽滁州…這類環(huán)二線的城市值不值得投資？下面我給大家仔細(xì)分析下：

現(xiàn)在都在講城市群、都市圈，各個(gè)省也是一擁而上的蹭這個(gè)熱度，喊個(gè)口號(hào)，搞個(gè)群。

但是，我要堅(jiān)決的告訴你：只有環(huán)一線，環(huán)二線全是坑！

環(huán)北京的天津，環(huán)上海的蘇州、環(huán)廣州的佛山、環(huán)深圳的東莞，為什么可以發(fā)展起來，而且都已經(jīng)達(dá)到了萬億GDP的規(guī)模。這是因?yàn)樗拇笠痪€城市都在著力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)，工業(yè)制造業(yè)低端業(yè)態(tài)都在搬遷外溢，從而成就了環(huán)一線的天津、蘇州、佛山、東莞。這四座城市正好與四大一線形成了絕佳的互補(bǔ)關(guān)系，成就了典型的“前店后廠”的合作模式。

一線和環(huán)一線是在互相成就，相依為命！

而杭州、南京、重慶、成都、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙這些二線省會(huì)城市，根本沒有發(fā)展到產(chǎn)業(yè)外溢的階段，而是還在不停的與周邊城市競(jìng)爭(zhēng)和爭(zhēng)奪資源，目前各個(gè)省還在不遺余力的做大做強(qiáng)省會(huì)城市，提高省會(huì)城市的首位度。

二線和環(huán)二線是虹吸和被壓榨的關(guān)系！

所以，很多人問我，杭州旁邊的紹興柯橋，嘉興海寧，南京旁邊的馬鞍山、滁州，西安旁邊的咸陽有沒有投資價(jià)值，我都會(huì)明確的告訴他：完全沒有，不要投資。除非是你被流星砸中了，買完之后，環(huán)二線被二線吞并了。

什么時(shí)候，二線變一線了，等到那時(shí)環(huán)二線或許才會(huì)有價(jià)值，只怕你沒有耐心等到那一天。

5

學(xué)區(qū)房的行情

從2月底開始的這輪回暖，一線和重點(diǎn)二線成交量最大的是三種房子：學(xué)區(qū)房、倒掛新房、大戶型改善。

第一波行情就是3月份開始的學(xué)區(qū)房熱潮。現(xiàn)在看來的確如此，其實(shí)這根本不算預(yù)測(cè)，而是多年來的經(jīng)驗(yàn)積累。

樓市里，最抗跌的產(chǎn)品是小學(xué)和初中都屬于第一梯隊(duì)的雙學(xué)區(qū)房（含九年一貫制重點(diǎn)學(xué)區(qū)），其次是第一梯隊(duì)的小學(xué)學(xué)區(qū)房。然后才是核心地段的品質(zhì)次新房。而最不抗跌的是顯著高于周邊價(jià)格的高溢價(jià)豪宅，剩下最最不抗跌的就是沒有學(xué)區(qū)的郊區(qū)老破小。

在整個(gè)樓市里，學(xué)區(qū)房是完全脫離樓市大行情的獨(dú)立存在，而且永遠(yuǎn)是只漲不跌。對(duì)于學(xué)區(qū)房而言，根本不需要分析房產(chǎn)政策，根本不需要看利率高低，所有利空所有利好，最后都會(huì)被學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)化為利好政策。學(xué)區(qū)房根本不受樓市政策的制約，學(xué)區(qū)房只受入學(xué)政策的影響。

目前深圳的學(xué)區(qū)房已經(jīng)比年前漲價(jià)至少5-10%，而根據(jù)我第一線的實(shí)地看房，上海的學(xué)區(qū)房成交極為迅速，不過價(jià)格基本保持穩(wěn)定。以下這位朋友也很焦慮，過完年常州的學(xué)區(qū)房也漲價(jià)明顯：

所以，對(duì)于需要學(xué)區(qū)房的朋友來說，一定要提前考慮，越早買越劃算。因?yàn)楣k民辦同步招生已經(jīng)在很多城市實(shí)施，而且是將來發(fā)展的大趨勢(shì)，未來公辦重點(diǎn)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值還會(huì)繼續(xù)提升，因?yàn)榧议L(zhǎng)們已經(jīng)開始被迫從擠民辦轉(zhuǎn)向了買公辦。

所以，現(xiàn)在還計(jì)劃考民辦的家長(zhǎng)們，盡量還是提前置辦一個(gè)公辦學(xué)區(qū)房托底更為保險(xiǎn)。

6

哪里可以買，哪里需警惕？

深圳：錢夠就買，有錢就買，不論是首套還是改善，不論是自住還是投資，原因不再贅述，懂者已懂。

北京、上海、廣州：已經(jīng)是房?jī)r(jià)底部，未來能否大漲，沒必要預(yù)測(cè)。微漲，長(zhǎng)期上漲是毋庸置疑的。首套剛需盡管買，千萬別幻想房?jī)r(jià)再跌，任何一次危機(jī)的最終結(jié)果都是房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。投資要衡量自己的杠桿高低、月供能力，不建議超過自己能力的高杠桿投資，因?yàn)橐苍S你沒等到房?jī)r(jià)大漲就自己先爆倉(cāng)了。

蘇州，南京、杭州：這三個(gè)回暖明顯的城市，剛需可以進(jìn)場(chǎng)。這三座強(qiáng)二線屬于內(nèi)生性需求很強(qiáng)的城市，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，較高的人均收入，持續(xù)的人口增量，都是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的保障。高杠桿投資繼續(xù)觀望，等待政策利好。

南通、沈陽、大連：去年漲幅很大，而且沒有明顯調(diào)整過，非迫切剛需都要謹(jǐn)慎入場(chǎng)，觀望為主。

天津，濟(jì)南、青島：去年跌幅很大，目前基本到底了，但是后期上漲動(dòng)力明顯不足，剛需可以入，投資需謹(jǐn)慎。

以上的第五、六條是之前文章里的，因?yàn)槲恼虏辉诹耍@種指導(dǎo)性的純干貨丟了可惜，所以重新發(fā)出來，供大家參考。

7

不要相信任何人

這條是房產(chǎn)買賣技巧，我以后爭(zhēng)取每篇文章都更新一些實(shí)操技巧，保證實(shí)用。

在自媒體界，論房產(chǎn)買賣經(jīng)驗(yàn)，還沒有見過比我更全面更精準(zhǔn)的人。我的經(jīng)驗(yàn)都是純?nèi)巳獾姆e累，都是無數(shù)次的歷練所得。保證你拿來就可以用，絕對(duì)可以讓你趨利避險(xiǎn)，順利過關(guān)。

超過10天都沒有賣掉的筍盤，絕對(duì)不是筍盤，而百分之百是個(gè)坑。當(dāng)中介告訴你有一套房型好、樓層好、裝修好、小區(qū)好、學(xué)區(qū)好的房子，價(jià)格還極為便宜的房子的時(shí)候，如果這套房子已經(jīng)超過10天還沒有賣掉，那它一定是存在著不為人知的內(nèi)幕和缺陷。

因?yàn)樵诙址咳ψ永铮呤秩缌?，真正的筍盤根本不會(huì)輪到你來撿。除非你有幸是第一時(shí)間知道這套房子的人，否則絕不會(huì)有漏網(wǎng)之魚。這時(shí)候才是考驗(yàn)?zāi)隳芊窬珳?zhǔn)識(shí)別和把握機(jī)會(huì)的時(shí)刻。

當(dāng)一套性價(jià)比非常高的房子超過10天沒有賣掉的時(shí)候，你要做的是千萬不要被面前的這個(gè)中介忽悠，千萬不能只聽他的一面之詞，因?yàn)樗奈ㄒ荒康木褪潜苤鼐洼p，掩蓋房子的缺陷和內(nèi)幕，催成交易。

這時(shí)，你應(yīng)該至少?gòu)牧硗獾膬蓚€(gè)中介那里側(cè)面打聽下這套房子的內(nèi)幕。因?yàn)橹薪橹g都有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，他們非常樂意告訴你這套房子的全部真相。最后匯總下三家中介的全部信息，這樣你就可以還原這套房子的本來面目了。

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占坑

4月9日，高層頒發(fā)了兩份重要文件：《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》、《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》。

兩份文件具體內(nèi)容我就不再贅述了，直接給大家總結(jié)中心思想如下：

通過推廣農(nóng)村集體建設(shè)用地入市和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，把農(nóng)村土地資源往城市里趕。通過放開戶籍限制，把人口往城市里趕。

提升中心城市能級(jí)和核心競(jìng)爭(zhēng)力。優(yōu)化發(fā)展直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、重要節(jié)點(diǎn)城市等中心城市。加快發(fā)展重點(diǎn)城市群。大力推進(jìn)都市圈同城化建設(shè)。

現(xiàn)在國(guó)家已經(jīng)想明白了，把人和土地都集中到大城市，重點(diǎn)發(fā)展大城市，再通過大城市帶動(dòng)都市圈和城市群發(fā)展。

那么對(duì)我們普通百姓來說，能做的其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是早日去大城市占個(gè)坑，因?yàn)橹挥写蟪鞘械目硬艜?huì)越來越值錢。

所以，你問我未來大城市的房?jī)r(jià)如何走？我只能說，人多的地方房?jī)r(jià)還會(huì)漲。

不管你是否愿意面對(duì)，這就是潮流所向、大勢(shì)所趨，而且已經(jīng)洶涌而來！