原標(biāo)題：細(xì)節(jié)決定利潤，酒店成本控制有哪些技巧 ？| 酒店投資百人匯45期

本期【酒店投資百人匯】視頻直播欄目邀請到的嘉賓是華東資深投資人潘慶華女士，同時她也是南京瑞華酒店管理有限公司、南京瑞華酒店管理有限公司南臺巷店、南京厚泰商貿(mào)有限公司全資投資人和總經(jīng)理。

潘總投資酒店15年，個人總投資金額9200萬，已投資酒店8家，投資涵蓋經(jīng)濟型及中端酒店，投資的品牌主要有桔子、漢庭、星程和自有品牌瑞華。

以下內(nèi)容根據(jù)直播對話中潘慶華的自述整理：

從電廠職工轉(zhuǎn)行投資酒店

在邁入酒店行業(yè)之前，我是個上班族，在電力系統(tǒng)工作了20年。

2008年，我發(fā)現(xiàn)有一個綜合條件不錯的物業(yè)，于是就和幾個朋友一起，投資了第一家酒店。這家酒店是我們創(chuàng)立的自有品牌酒店，叫海天一色，是針對團隊旅客的快捷酒店。

這家酒店開業(yè)時，恰好趕上了酒店行業(yè)的紅利期，我也因此賺到了第一桶金。

在首家酒店投資成功后，我意識到，酒店是一個剛需行業(yè)，不管大環(huán)境如何，始終都有生存空間和特定客戶群體，如果經(jīng)營得當(dāng)，就能獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，于是我決定深耕酒店行業(yè)。

投資案例分析：

桔子酒店（南京新街口王府大街店）

投資酒店已逾15年，在我投資的一眾酒店中，收益最好、印象最深刻的一家是桔子酒店（南京新街口王府大街店），因為這個酒店從項目啟動，到投標(biāo)、裝修、運營花費了很多心血，品牌和個人想法得到了很好的結(jié)合。

該酒店于2016年開業(yè)，經(jīng)營了5年后，設(shè)計理念和市場流行的趨勢已經(jīng)脫節(jié)，因此我于2021年9月對這家酒店進行了翻新改造，現(xiàn)在頗受好評，OTA平臺上評分高達4.8。

桔子酒店（南京新街口王府大街店）

在投測方面：

該物業(yè)是一處政府物業(yè)，作為酒店的物業(yè)而言，本身條件一般，物業(yè)年限較老，并且是老磚混結(jié)構(gòu)，決定了后期沒辦法改變酒店房型，只能根據(jù)現(xiàn)有的條件進行合理規(guī)劃。我們選擇租賃該物業(yè)的原因，主要還是因為它位于南京的市中心區(qū)域，后期人流量不必?fù)?dān)心。

這個物業(yè)當(dāng)時是在政府平臺上公開招標(biāo)的，競爭很激烈，我們通過相對有優(yōu)勢的方案，以合理的價格中標(biāo)，租期15年。

簽訂了租約后，緊接著就是選擇品牌。

一開始我就打算加盟連鎖品牌，主要原因在于：

其一，連鎖酒店品牌有專業(yè)的管理團隊，我可以從中借鑒他們的管理模式，并取其精華，用在我自己的酒店品牌中；

其二，在愈發(fā)激烈的市場競爭下，連鎖酒店品牌的生存空間更大一些。

在選擇品牌時，我調(diào)研了不少連鎖品牌，例如格林豪泰、7天、如家這些經(jīng)濟型酒店，還有部分中高端酒店。進行調(diào)研分析后，各項數(shù)據(jù)顯示，中端或者中高端酒店，將是未來酒店市場的主體，其盈利能力也是最強的。

最終，我選擇加盟桔子酒店，該品牌品質(zhì)感較強、有一定個性、有成熟的經(jīng)營管理理念，且盈利能力經(jīng)得起檢驗，投資回報值得期待。

在籌建方面：

品牌過來評估物業(yè)的時候，由于該物業(yè)單房面積較小，一開始并不看好。但對于物業(yè)的位置贊不絕口，所以經(jīng)品牌方綜合評估覺得該處物業(yè)還是值得期待。

品牌方給的預(yù)估投資金額是1500萬，但籌建的全過程都是我自己親力親為的，因此最后總投資額只用了1300萬。從籌建到落地，共花了9個月，物業(yè)共3500㎡，打造了108個房間，單房造價在12萬左右。

該酒店于2016年正式營業(yè)，2021年時，已投入運營5年，在硬件、軟裝方面都較為過時，因此我決定對其進行翻新。

翻新共用了300萬，主要改動的方面有：房間的布局、墻紙、床，也添加了當(dāng)下時興的智能客控系統(tǒng)。翻新的費用較低的原因在于，家具并沒有全部替換，而是采取了在老家具上貼膜的形式，節(jié)省了約45萬。

在經(jīng)營方面：

疫情之前，這家門店的經(jīng)營數(shù)據(jù)還是很可觀的。2019年時，RevPAR能維持在350-400元之間。

2020年開始，受到疫情影響，市場不是很穩(wěn)定，但和新街口周邊同檔次的酒店相比，這家門店還是有一定優(yōu)勢的。

項目滿意點：

在這家酒店的打造中，我最滿意的部分，是酒店衛(wèi)生間的防水做的很好，酒店從2016年開業(yè)至今，已6年有余，從未出過防水問題。

桔子酒店（南京新街口王府大街店）

細(xì)節(jié)決定利潤：

成本控制的技巧

一、裝修階段的成本控制注意點和技巧

如果是加盟酒店，都會有單房造價標(biāo)準(zhǔn)。品牌方通常對裝修標(biāo)準(zhǔn)都有要求，因此對于投資人而言，單房投資額差別不會太大。所以投資人在哪些方面可以控制成本？

首先，

在保證品質(zhì)的前提下，比質(zhì)比價；

其次，

在不降低采購價格的前提下，優(yōu)化、簡化工藝，縮短裝修時間，進而降低成本。舉個例子，在裝修過程中，合理判斷好各工種的進場時間，使其無縫對接，可讓工期有效縮短，在免租期內(nèi)實現(xiàn)開業(yè)運營的話，可大大節(jié)省運營成本。

二、裝修階段工藝和材料的注意事項

在酒店裝修中，衛(wèi)生間的防水工程至關(guān)重要，是酒店裝修的靈魂，是隱蔽工程中最重要的一項。衛(wèi)生間防水工程的好壞，直接影響到酒店運營期間的運營成本與顧客體驗。

我有個朋友的酒店就是因為籌建期防水工程沒做好，后期進行了二次改造，把防水層全部砸掉，投入很大，也大大影響了入住客人的體驗感。

有了前車之鑒后，在自己酒店的籌建中，我尤其重視防水。

在我自有品牌瑞華酒店的裝修過程中，施工團隊在做衛(wèi)生間止水梁的時候，我通過巡查發(fā)現(xiàn)止水梁顏色與常規(guī)的不一樣。觀察后，我發(fā)現(xiàn)沙和水泥攪拌的不均勻，因此顏色偏淺，這種現(xiàn)象后期可能會出大問題，因此我當(dāng)場就拿錘子將其砸掉，重新調(diào)活了水泥。

入行15年來，我共投資了8家酒店，打造了400余間客房，因為隱蔽工程做的好，后期沒有一間客房出現(xiàn)過返工等問題。

三、利用物業(yè)現(xiàn)狀，提升得房率、增加停車位

新項目裝修和翻改項目的裝修，差異還是很明顯的。

新項目裝修，定位很重要，要充分挖掘物業(yè)的潛力，根據(jù)物業(yè)面積合理排房，因為得房率的多少決定了后期運營的效果。

就拿桔子酒店（南京新街口王府大街店）舉例，物業(yè)面積為3500㎡，當(dāng)時品牌方給我的設(shè)計方案中，只有83間客房，而最后落地的房間數(shù)是108間，能多做25間房的原因，源于我充分利用物業(yè)現(xiàn)狀，進行合理排房。

首先，

我把兩個樓梯拆了，增加了10間客房，另外還合理利用物業(yè)內(nèi)邊邊角角之處，做成輔助用房。為了讓小房間視覺效果更大，我把洗臉池錯位排放，這樣每個房間能增加兩個平方。

其次，

在保證有足夠的客房之外，我還保證酒店有足夠的停車配套。前面部分也有提到，桔子酒店（南京新街口王府大街店）的物業(yè)較老，因此沒有足夠的停車位。

我通過調(diào)整，將原來放置于墻下半部分的空調(diào)室外機換了位置，空出了一段距離，得以增加15個車位。該停車場經(jīng)過調(diào)整以后，能提供53個停車位，這在寸土寸金的南京新街口，實屬不易。

不少客人也是沖著我這兒有停車位、方便停車才過來住店的。停車位的改善，也在一定程度上助力了門店的業(yè)績。

四、通過優(yōu)化施工安排，縮短裝修工期

我的自有品牌瑞華酒店（南京棲霞區(qū)店），于2018年11月底重新裝修，總面積五千多平方米，包含110間客房，兩千多平方米的客房，僅僅用了79天，就裝修完畢。

瑞華酒店（南京棲霞區(qū)店）

裝修時間的大大縮短，源于我對各工種施工安排的合理優(yōu)化。

因為該物業(yè)是框架結(jié)構(gòu)，第一次經(jīng)營時，我發(fā)現(xiàn)首次裝修對隔音墻有所疏忽，導(dǎo)致隔音效果不好，這也是后期經(jīng)營的硬傷。

因此我將所有的隔音墻全部砸掉，這也是個大工程，我使用了微型挖掘機，從樓梯開上去，通過樓板開洞的方式，將建筑垃圾運至一樓大堂，再清理出去，這種方法大大縮短了拆除工期。

另外，這處物業(yè)離居民區(qū)比較遠(yuǎn)，為了保證效率，挖掘機24小時開啟，工人實行輪班制。因此，這個項目用了79天就施工完成了。

五、把控采購成本的技巧

市場是多元化的，采購?fù)緩揭彩嵌嘣摹＞频晖顿Y人在采購物業(yè)的時候，不要拘泥于形式，可以進行多渠道比價。不管是品牌平臺采購、網(wǎng)絡(luò)采購還是線下實體采購，在比質(zhì)比價的情況下，選擇適合自己的采購方式即可。

另外，因為我不僅加盟了品牌酒店，也有自有品牌瑞華，瑞華酒店的部分采購品，來源于品牌采購平臺，既保證了品質(zhì)，又能享受優(yōu)惠的價格。

六、加盟酒店和自有品牌在裝修中，成本控制的不同之處

加盟酒店有一定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括采購物品的標(biāo)準(zhǔn)、裝修工藝的標(biāo)準(zhǔn)，在成本控制時，可以在保證工藝的前提下，省略掉一些非必要的隱蔽工程。

對于自有品牌酒店的裝修，在裝修前，我會進行調(diào)研，例如亞朵、希爾頓歡朋、全季、漢庭等品牌的門店，我都會去一一調(diào)研，搜集各品牌的特點，取其精華，并結(jié)合時下的流行趨勢，形成我自己的裝修思路。

七、降低用工成本的技巧

從事酒店行業(yè)十余年來，我意識到酒店是人員密集型的行業(yè)，雖然現(xiàn)在智能機器人在酒店逐漸推廣開，但例如客房阿姨、餐廳服務(wù)員，都是智能化無法完全替代的。

既然無法用智能化替代，最好的降低用工成本的技巧，就是降低人房比。如何讓酒店坪效比更高，人房比更低，是一門值得深究的學(xué)問。

首先，

自己培養(yǎng)酒店管理人員很重要，尤其是中層和高層。自己培養(yǎng)的管理者忠誠度比較高，人員流失率比較低。我自有品牌瑞華酒店的店長，自2009年就開始與我共事，迄今已經(jīng)13年了，我和他在工作中是互補型的，各有側(cè)重，因此配合默契。

其次，

在員工管理上，我實行的是一人多崗，多勞多得的工作模式。比如我新街口的桔子酒店和瑞華酒店，物業(yè)相鄰，部分員工就可以共用。

八、通過品牌互動，增加非房收益

第一，加強各個品牌之間的互動；

新街口的桔子酒店和瑞華酒店，品牌之間進行了互動、互補。我會借鑒桔子品牌方成熟的管理經(jīng)驗、思路，包括在疫情期間的經(jīng)營策略，經(jīng)過“消化”后，運營到我自己的品牌中。

第二，客房、餐飲、會議互動，使1+1+1>3；

以綜合型酒店——瑞華酒店（南京棲霞區(qū)店）為例，有110間客房、兩千多平的餐飲、七個會議室。

這七個會議室的裝修設(shè)計是我親力親為的，大小不一，裝修目的就是功能實用、可變。

每個會議室通過移動的隔斷，可以改成餐廳包廂，平日里，為對外招租會議室；當(dāng)有餐飲需求的時候，將其改成兩連包、三連包、四連包等的包廂，根據(jù)不同場景合理利用。

瑞華酒店（南京棲霞區(qū)店）

投資建議

想對品牌方說：

感謝品牌方給我機會讓我成長。投資酒店十五年來，我從裝修小白變成了裝修“磚”家，從酒店的管理小白變成了現(xiàn)在對管理略懂一二的“管理員”。

我希望品牌方可以更接地氣，根據(jù)投資人現(xiàn)有的物業(yè)情況，給出專業(yè)、理性的加盟投資建議。

想對新投資人說：

投資酒店雖然是一門相對穩(wěn)定的生意，但也并不是一本萬利的。因此，作為新手投資人來說，要有自己的前瞻性、定位和目標(biāo)，要從理性的角度考慮投資回報率。

選好物業(yè)和品牌，是酒店投資成功的關(guān)鍵。對新投資人而言，首家門店可以選擇大品牌進行加盟，借助品牌方的力量會取得更大的收益。

寫在最后

三年疫情陰霾下，使得中國酒店業(yè)也經(jīng)歷了一輪洗牌。當(dāng)下，對于有一定經(jīng)濟實力且還想要在酒店行業(yè)繼續(xù)發(fā)展的投資人來說，是一個比較適合抄底的時機，前提是能尋覓到合適的物業(yè)。返回搜狐，查看更多

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