原標題：海友|300萬預算做副業(yè)投資，為什么我選擇開酒店

2021年中，山西投資人王剛接手了太原一個廢棄的招待所，將其改造為海友酒店。沒想到太原疫情反復，多次封控，對當地酒店行業(yè)造成了嚴重影響。

王剛的主業(yè)是做物業(yè)管理公司。在物業(yè)管理工作中，他了解到：疫情封控這種不可抗力因素，對社會經濟的打擊是具有普遍性的。他管理區(qū)域內很多其他物業(yè)項目，也都因此陷入僵局。在橫向對比下，自己的酒店作為一項長期投資，雖說生意時好時壞，但前景還是值得期待的。

果然，12月8日防疫“新十條”發(fā)布，國內不同省市地區(qū)間開始逐漸恢復互聯互通，酒店的門市價和入住率也雙雙爬升。

以下內容來自投資人自述：

一、投資人背景

我的主業(yè)是做物業(yè)管理公司，這是我投資的第一家酒店。

2021年，我負責管理的區(qū)域內有一處老物業(yè)對外招租。這個物業(yè)是廢舊停業(yè)的招待所，原來叫“匯展賓館”，從面積大小、綜合條件來看，比較適合做經濟型酒店。

據了解，經濟型酒店的總投資不多，僅需幾百萬元，就能帶來長久、穩(wěn)定的收益。于是，我就這樣開始了第一次酒店投資。

周圍投資酒店的朋友，多數是從單體酒店入行的，近幾年都加盟了連鎖品牌。單體酒店由于團隊專業(yè)性、穩(wěn)定性都較為欠缺，需要投資人耗費更多精力。并且，由于新一代消費者消費習慣的改變，越來越多的顧客習慣注冊會員，用APP在線訂房，這使得單體酒店在與連鎖酒店的競爭中劣勢愈發(fā)明顯。

因此，為了獲得更大的生存空間，單體酒店翻牌成為連鎖酒店也是大勢所趨。

尤其對于酒店經營管理本就一竅不通的我，更堅定了直接加盟連鎖酒店的決心。

物業(yè)改造前

二、項目背景

酒店物業(yè)原本是多年前的招待所，位于山西省展覽館內主樓，周邊配套設施齊全。雖說荒廢已久，但房間都已有隔墻，且沒有暗房，物業(yè)基礎條件尚可。

我之前出差、旅行，經常入住華住旗下的酒店，酒店環(huán)境、服務質量都比較穩(wěn)定。我在物業(yè)管理工作中與所在區(qū)域內的酒店業(yè)主多有交流，也了解到：華住整體運營能力較強，且擁有強大的會員儲備，能為酒店后續(xù)營收提供較為強大的保障，且投資人相對比較省心。

由于首次投資酒店，所以我多方收集了業(yè)內朋友的建議和經驗。我們的物業(yè)面積不大，1400+㎡，符合海友品牌的物業(yè)需求；海友造價成本不高，在我的預算之內，中央預訂費也僅需營業(yè)額的6%，日后的運營成本更可控。

因此，我在2021年中與華住旗下的海友簽訂了加盟合同。

海友品牌的優(yōu)勢：

1.強大的華住會會員流量

華住會擁有1.9億會員，且會員活躍度、復購率高，能為旗下連鎖酒店品牌帶來較多會員訂單。

2.投資成本低，運營成本可控

經過品牌方實地勘測，施工總包報價為230萬元（不含拆舊），折合單房成本約5.35萬元。即使加上拆舊、加固、租金，預計總支出300萬左右可以拿下。

除了裝修成本，海友的管理費率也不算高。加盟華住旗下的絕大多數品牌，需要繳納營業(yè)額8%的中央預訂費；而加盟海友，則僅需6%的中央預訂費。

3.品牌定位符合疫情后期消費需求

從市場角度來看：酒店周邊區(qū)域內中高端酒店較多，經濟型酒店較少。因此，選擇加盟經濟型定位的海友酒店，能夠獲得差異化的客群。同時，疫情后期，很多人更關注手上的現金流，因而更青睞性價比高的酒店，海友的定位正迎合需求。

從產品角度來看：海友6.0版本是由知名設計院設計的標準化產品（與全季4.0、漢庭3.5相同），高度自助化的理念很有特色，客房與公區(qū)風格清新、簡約時尚，能為本地休閑需求的消費者提供差異化的體驗，可以幫助酒店避免同質化競爭。

4.品牌在太原市場的知名度較高

雖然海友比起漢庭、全季等品牌的知名度略低一籌，但隨著山西海友酒店不斷增加，以及品牌營銷推廣工作的落實，其影響力和美譽度都有所提升。這對門店的宣傳和營收都起到了正面推動作用。

海友太原新晉祠路省展覽館酒店

投測滿意度：4.5分

酒店總投資額 I 預估230萬左右 VS 實際230+萬

單房投資額 I 預估5~5.5萬 VS 實際5.47萬

投資回報周期 I 開發(fā)BD預估3~3.5年 VS 實際經營預估未知

開發(fā)人員服務水平 I 滿意

（備注：酒店總投資額和單房投資額，包括設計、裝修等費用，不含拆舊、租金等其他支出）

酒店物業(yè)共2層，總面積1400㎡，共有43間客房。2021年6/7月，我與海友品牌簽訂了加盟合同。

因為原酒店極其老舊，沒有可以利用的設施，反而需要額外花時間拆除舊有設施、加固物業(yè)，所以裝修工程量比毛坯新建還大。

我把酒店的裝修工作交給了品牌推薦的總包，他們按照海友提供的標準產品造價模板出具了報價，裝修總金額約230萬元。

這家總包團隊在太原做過幾家海友6.0項目，在專業(yè)經驗和行業(yè)資源上都比較豐富，在裝修過程中切實做到了節(jié)省成本。最后裝修整體花費與預估基本保持一致，只超出了幾萬元。

但由于物業(yè)過于破舊，除了本身的裝修，我們還花了不少成本在物業(yè)本身上：加裝電梯、更換外窗，還重新對物業(yè)進行了加固，給外立面做了防水。

裝修總花費230多萬，拆舊+電梯+外窗+加固花費40萬，開業(yè)籌備期的運營物品采購等所有投資，合計約300萬。加盟費品牌方給予了旗艦店政策，做了減免。

加盟前品牌方對營業(yè)數據的測算，RevPAR預估在120-130元。開業(yè)半年后，也就是今年的7-8月，在城區(qū)沒有受到疫情封控影響時，酒店月均RevPAR做到了142.3元，入住率超過100%，基本天天滿房。

海友太原新晉祠路省展覽館酒店

籌開滿意度：5分

施工周期 I 預計3個多月 VS 實際3個多月

設計團隊 I 品牌推薦

施工團隊 I 品牌推薦

工程人員服務水平 I 滿意

由于租賃的物業(yè)樓層變換，我們等待前租客搬離就花費了近2個月。施工3個多月后，辦理消防證等流程花費了小1個月。所以，從簽約到開業(yè)，共用了半年。

酒店物業(yè)1400㎡，拆舊翻新的工程難度遠大于毛坯新建，還聽取品牌方的意見對物業(yè)做了額外加固。好在總包經驗豐富，每個步驟都銜接得很好，所以施工周期并未延誤。

印象深刻的是，海友6.0的設計上，衛(wèi)生間是干濕分離，洗手臺放進門走廊處。由于我對酒店行業(yè)不甚了解，看設計圖時還和品牌方有較大爭執(zhí)：

最初，我堅決反對將洗手臺設置在衛(wèi)生間外——我總覺得，洗手臺就應該出現在衛(wèi)生間內，與臥室有門分隔。

海友太原新晉祠路省展覽館酒店

為打消我的疑慮，海友產品團隊給我細細解釋了整個房間每個分區(qū)設計的用意。如將洗手臺設置在浴室外，有以下好處：

其一，方便進門洗手、衛(wèi)生防疫；

其二，可以防止鏡子起霧，提升客人入住體驗感；

其三，縮小浴室隔斷空間，能顯得客房更加寬敞、明亮，有利于提升坪效；

其四，將洗浴、如廁、洗漱區(qū)域各自分離，當顧客不止1位時，可以統(tǒng)籌時間，彼此在獨立區(qū)域內互不打擾地做不同的事情。

深入溝通交流之后，我發(fā)現自己確實是想當然了。他們的規(guī)劃設計是從多次實驗和多家酒店的顧客體驗反饋中總結而來，確實有一定的道理。

經過緊鑼密鼓的籌備，酒店終于在2022年農歷新年前完成了籌建工作。

最開始，我考慮到太原這類省會城市過年期間人流量不足，若酒店這時開業(yè)，可能導致運營成本浪費。因此，我原計劃等年后再開業(yè)。

但店長給了我專業(yè)的意見：酒店都有爬坡期，等旺季再開業(yè)就晚了。酒店裝修完畢，早一天開業(yè)就早一天賺錢，過年期間一定會有生意。員工團隊他已經組建完畢，只要我同意開業(yè)，他會想辦法讓生意好起來。

于是，我們于2022年1月25日正式開業(yè)，定名為海友太原新晉祠路省展覽館酒店。

海友太原新晉祠路省展覽館酒店

經營滿意度：4.5分

開業(yè)時間 I 2022年1月

店長滿意度 I 滿意

店長更換頻次 I 就任1年未更換，且不計劃更換

日常支持 I 滿意

因為多年從事物業(yè)管理工作，我形成了自己的管理風格：想把事情做好，首先要把團隊調動起來，抓大放小，勁兒往一處使。

酒店投資是我的副業(yè)，除了安排一個專業(yè)的財務管賬，我對日常經營的細節(jié)很少過問，更多的是選擇相信品牌方，給予店長充分的權限賦能。事實證明，專業(yè)的事交給專業(yè)的人做，會取得超出預期的效果。就像我原本不愿年前開業(yè)，但沒想到開業(yè)效果不錯，即使在過年期間訂單也絡繹不絕。

并且，經過長時間觀察，店長足夠負責，很多工作做得都比我預想的要好。一個認真負責的店長，是酒店能否持久盈利的關鍵。

做酒店的人應該都知道，疫情這三年對生意的影響是很大的。太原當地的管理政策很嚴格，一年來酒店經歷了很多次封控，業(yè)績也起起落落?？傮w來看，酒店生意比單體酒店要好很多，但不如隔離酒店。

疫情是把雙刃劍，換句話說，正因為疫情影響，我拿物業(yè)的成本也相對降低了，年租金45萬元。

7~9月是酒店少見的幾乎未受疫情影響的時間段，入住率在100%左右，RevPAR142.3元?？?0月太原又遇疫情。11月中旬，城區(qū)又開始了近20天的封控。

我們的酒店本來也可以作為隔離酒店，但我在物業(yè)管理工作中看到，其他物業(yè)在被征用后，每天要噴大量的消毒液，還要到處粘貼通知、蒙塑料布等，會對裝修造成一定的折損。由于是新店，我不愿為了短期利益，縮短店內裝修的使用壽命。

還好海友的運營成本是比較低的：1位店長5位員工，每月人工成本只需3~3.5萬元，單房運營成本48~55元。而且每次封控結束，酒店生意都會迅速攀升。因此，我相信只要堅持下去，靜待疫情結束，酒店盈利不成問題。

12月7日，終于迎來了好消息：國家聯防聯控發(fā)布《關于進一步優(yōu)化落實新冠肺炎疫情防控措施的通知》（簡稱“新十條”），提出科學精準劃分風險區(qū)域、進一步優(yōu)化核酸檢測、優(yōu)化調整隔離方式等。

這些變化將明顯弱化人們出行的不便利因素，酒旅業(yè)因疫情管控而受到的不良影響也會大大減少。

終于，我們看到了曙光，這幾天山西的人口流動性逐漸回升，我們預測明年的凈利潤能達到80~90萬元。

海友太原新晉祠路省展覽館酒店

會員滿意度：5分

集團會員占比 I 64.8%

會員復購率 I 高

酒店雖然毗鄰展覽館，但位于一個大院內，而非馬路邊，位置并不能算具備優(yōu)勢。因為不臨街，線下散客流量極少，多為線上訂房。

根據華住內部軟件數據顯示，酒店客源占比為：會員64.8%、中介11.5%、協議7.6%、散客0.2%、時租房15.5%。

華住會中央會員預訂占總體預定的近2/3，使我們的營收遠遠超過了附近的其他單體酒店。我聽說一些投資單體酒店的朋友為了增加訂單，也在考慮加盟。

供應鏈滿意度：4.5分

集采價格 I 有優(yōu)勢

產品質量 I 滿意

物流效率 I 高

海友6.0是個標準化的品牌，我用的又是品牌方推薦的總包，所以從籌建到經營，有95%的物資都是從酒店集團供應鏈平臺采購的。

從價格角度來說，有高也有低。可能是由于批發(fā)和零售的區(qū)別，我們在集采平臺上購買空調，比私下直接去買的價格更低。但一些市場上買不到的特定裝修物資，如床頭柜、電視背景板等，價格卻不便宜。

總體來說，平臺上物資品類豐富，產品質量也比較有保障。對我們這種沒有行業(yè)資源的非專業(yè)投資人來說，能節(jié)省不少在采購洽談、質量辨別上的精力。

除此之外，供應商的物流效率也比較高，酒店從籌建至今一年多，還不曾因物流效率慢耽誤過什么進度。

海友太原新晉祠路省展覽館酒店

對品牌方的建議：

希望品牌方不管未來發(fā)展的多大，都能保持初心，保持現在的坦誠、專業(yè)和責任心，始終給我們投資人一個放心的合作環(huán)境。

在與品牌方合作的過程中，我們彼此逐漸建立了信任。尤其在實際工作中，他們用自己的坦誠和專業(yè)打動了我，讓我不僅敢把錢拿出來，后面也更加放心的交給他們管理，不多過問。

對投資人的建議：

我建議和我一樣“外行”的投資人，調整好自己的投資心態(tài)，少插手非專業(yè)的事情。

只要前期裝修時把控工程質量，后期經營時管好財務，像籌建、經營上具體專業(yè)的事情，還是多多放權，給足管理人員空間。管得太多，做事的人束手束腳，也會有情緒，事情反而做不好。

由于認知的局限性，我曾不止一次向品牌方提出過質疑。后來發(fā)現，他們從專業(yè)視角做出的決策確實能給酒店營收帶來增量；如果當初按我的想法去做，反而會走彎路。

對于酒店投資，我目前沒有明確的規(guī)劃，準備視盈利情況，走一步看一步。如果各位朋友有好的建議，歡迎留言交流。

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