沒(méi)錯(cuò)，不少買房人沖著公寓面積小、總價(jià)低、不限購(gòu)的因素，對(duì)其趨之若鶩?？上?，很多人只看到了公寓的好處，而忽略了它存在的問(wèn)題，更沒(méi)有從根本上想明白公寓的購(gòu)買邏輯。

我們正常說(shuō)起為什么寧愿買小住宅也不愿買大公寓，原因無(wú)非以下幾點(diǎn)：

| 公寓物業(yè)電費(fèi)較高，不通氣，不方便；

| 公寓普遍為商用。這意味著你買了公寓之后你的鄰居可能是一家公司，白天喧嘩晚上還有噼里啪啦的鍵盤聲。進(jìn)出人員混亂，沒(méi)有安全感，沒(méi)有居家感；

| 公寓首付五成，升值空間低，交易稅費(fèi)比較高，轉(zhuǎn)手困難。

沒(méi)錯(cuò)，脫離想象看實(shí)際，買公寓買住宅，還是擺脫不了現(xiàn)實(shí)，公寓依舊有各種不便。特別是近幾年，公寓的價(jià)格甚至與住宅持平，升值空間微乎其微，對(duì)我們現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，提起買公寓的不是傻子就是錢太多并且限購(gòu)了。

為什么這么多人想買公寓？無(wú)非是硬剛需、沒(méi)有存款、而公寓的小戶型、低價(jià)格、裝修現(xiàn)代設(shè)計(jì)等這些“糖衣炮彈”深深扎中剛需的心，隨之什么水電，貸款都被拋擲腦后，在總價(jià)低面前，這都不是事。

再次強(qiáng)調(diào)，買公寓最重要的還是要看地段、產(chǎn)品和價(jià)格，而且還要短期不急變現(xiàn)，出租可以，出手很難?；蛘?，長(zhǎng)期持有出租，收取租金，相當(dāng)于在銀行存了一個(gè)定期，“整存零取”的方式理財(cái)而已。

但還是不得不說(shuō)，對(duì)大多數(shù)剛需小年輕來(lái)說(shuō)，買個(gè)小面積住宅自己裝修，首付能接受的，月供也低的也是很可以的！物業(yè)水電天然氣省下來(lái)的價(jià)格買點(diǎn)排骨吃吃它不香嘛！

如果你能接受上面公寓的真相，購(gòu)買時(shí)，還請(qǐng)把握兩個(gè)原則！

原則一：對(duì)任何承諾租金回報(bào)的項(xiàng)目，要謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎！

也許有人會(huì)問(wèn)：“這個(gè)公寓，開(kāi)發(fā)商給我包租了，每年承諾6％以上的租金回報(bào)，還逐年遞增，這個(gè)賬很容易算清楚，能買嗎？”

目前公寓投資的租金回報(bào)率一般在3%-5%之間，6%已經(jīng)高過(guò)了市場(chǎng)平均水平。

所以，首先，跟你簽訂包租協(xié)議的，通常都是一個(gè)第三方機(jī)構(gòu)。那就會(huì)有兩種情況：第一種，如果這個(gè)第三方機(jī)構(gòu)靠譜，它會(huì)和你簽訂一個(gè)相對(duì)合理的租金回報(bào)率，如果經(jīng)營(yíng)一切正常，那么有可能會(huì)按照合同約定，給予你相應(yīng)的租金回報(bào)。

還有一種情況，這個(gè)第三方機(jī)構(gòu)不靠譜（甚至是開(kāi)發(fā)商自己注冊(cè)的殼公司），也許它會(huì)給你簽一個(gè)看似很高的租金回報(bào)，甚至提前返你幾年的租，但是兩三年后，這家公司無(wú)力經(jīng)營(yíng)破產(chǎn)了，這個(gè)時(shí)候，可與賣房子的開(kāi)發(fā)商一分錢關(guān)系都沒(méi)有哦。

你得明白一點(diǎn)，挖陷阱都會(huì)放誘餌！

原則二：靠租金15年能否收回成本？必須認(rèn)認(rèn)真真算這筆賬！

理論上講，其實(shí)任何公寓都可以購(gòu)買，只要價(jià)格足夠便宜。

但是，公寓買家很多時(shí)候都在用住宅的思維買公寓。我們做了一個(gè)隨機(jī)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)很多人只知道“公寓是40年產(chǎn)權(quán)、水電氣貴一點(diǎn)，其他跟住宅沒(méi)什么區(qū)別”。這就從根本上混淆了住宅和公寓的購(gòu)買邏輯。

購(gòu)買公寓，先算租金。按照國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)物業(yè)的價(jià)值與投資是否匹配的標(biāo)準(zhǔn)是15年：即15年內(nèi)可以收回投資的物業(yè)是更有價(jià)值的。

例如，當(dāng)你打算購(gòu)買一套50萬(wàn)的商業(yè)公寓時(shí)，你一定要算一算，它是否能在15年的時(shí)間內(nèi)，平均月租金可以達(dá)到約2800元。

當(dāng)然，年限只是一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)間越短越好；其次，不要輕信開(kāi)發(fā)商隨口給你說(shuō)的租金值；第三，租金會(huì)逐年遞增，也不宜用固定的眼光看發(fā)展的事物。

總之，不要買到價(jià)格虛高的物業(yè)就對(duì)了。

西安公寓是否值得投資？

目前西安的公寓基本有兩類，一是住宅區(qū)配置公寓，土地產(chǎn)權(quán)年限是70年；二是商業(yè)公寓，土地產(chǎn)權(quán)年限是40年，70年產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品很稀少，所以明月在這里說(shuō)的是40年的。

高首付比例、40年產(chǎn)權(quán)、高貸款利率，這些都是是公寓給人的印象，那么到底公寓適不適合投資，下面跟明月一起更深層的了解一下公寓。

1、 公寓價(jià)格并不低。

公寓的價(jià)格不比住宅低，現(xiàn)在西安不少公寓產(chǎn)品價(jià)格和住宅產(chǎn)品基本持平有的還超了住宅。

比如明月開(kāi)頭說(shuō)的曲江華著中城。還有曲江的金輝世界城，高層均價(jià)15557元/㎡，平層公寓16500元/㎡，公寓均價(jià)要高于住宅價(jià)格。

雖然公寓面積小，總價(jià)低，但是公寓首付是50%，貸款年限10年。一套50萬(wàn)的公寓，算下來(lái)首付要28萬(wàn)，月供3000元，基本和一套住宅的差不多了。

如果投資的話，目前西安的公寓大概租1800元/月，這樣算起來(lái)要出租23年才能將本收回來(lái)。所以不管是自主、還是以租養(yǎng)貸都有點(diǎn)不太劃算。

2、出租沒(méi)有想象中容易

在買公寓的時(shí)候，置業(yè)顧問(wèn)幾乎都會(huì)說(shuō)公寓好租，以后租給白領(lǐng)，單身人士，很方便。這句話不假，但也要看在西安的那個(gè)區(qū)域。西安高新辦公場(chǎng)所多，所以租賃市場(chǎng)還是相對(duì)不錯(cuò)，但別忘了高新的公寓價(jià)格也貴呀。

而除了高新區(qū)，其他地方的公寓就不那么搶手了，畢竟一是周邊配套不成熟，二是從使用成本而言，公寓水電暖費(fèi)用要比住宅高出不少，例如：用水5-7塊/噸，用電1-2塊/度，物業(yè)費(fèi)2-5塊/平/月。

如果你把錢投在這樣的公寓上，那么出租是非常困難的，所以投資公寓不要只覺(jué)得價(jià)格便宜，就匆忙入手。

3、轉(zhuǎn)手困難稅費(fèi)高

對(duì)于公寓來(lái)說(shuō)，大多數(shù)購(gòu)房者都是以投資為主，但在西安的公寓除了出租難以外，還有一個(gè)大的問(wèn)題，就是到后期的轉(zhuǎn)手問(wèn)題。

一般公寓產(chǎn)品拿證之后轉(zhuǎn)讓，稅費(fèi)在15%—20%之間，比住宅高出太多，很多人買了之后，到頭來(lái)屬于凈虧。所以稅費(fèi)過(guò)高成了轉(zhuǎn)手困難的最大原因。

而且40年產(chǎn)權(quán)的，從開(kāi)發(fā)商拿地到入住，已經(jīng)過(guò)去了好幾年，最終產(chǎn)權(quán)年限會(huì)大大縮水。

所以高稅費(fèi)、低產(chǎn)權(quán)、成了公寓轉(zhuǎn)手困難主要因素。

總結(jié)：當(dāng)然不是所有的公寓都不適合投資，如果你有閑錢，又正好限購(gòu)，還是可以去投資公寓的，但明月還是敲黑板給一些建議：地段很重要，開(kāi)發(fā)商很重要！地鐵也很重要！買之前，一定根據(jù)自身需求，結(jié)合產(chǎn)品性價(jià)比，做出正確的選擇。

在住宅產(chǎn)品迭代的今天，以及西安市場(chǎng)預(yù)期比較樂(lè)觀的情況下，公寓產(chǎn)品兼具住宅和投資屬性，并且投資屬性預(yù)期放大、投資風(fēng)險(xiǎn)較低，可以預(yù)見(jiàn)其上行的趨勢(shì)。在公寓的選擇上，小編建議大家多關(guān)注地段、配套等外部功能和品牌帶來(lái)的溢價(jià)、后期的托管等內(nèi)部功能。