16萬老人砸錢入住，這個全球最大的養(yǎng)老社區(qū)何以成為“養(yǎng)老天堂”

當我們談起大型養(yǎng)老社區(qū)的時候，腦海中首先想起的，就是源自美國的CCRC——持續(xù)照料退休社區(qū)，其中的典型就是中國大量養(yǎng)老地產(chǎn)項目學習的對象美國太陽城。

然而，在經(jīng)濟發(fā)達、老齡人口規(guī)模龐大的美國，還有另外一種養(yǎng)老社區(qū)，那就是今天我們要分享的“活躍退休社區(qū)”（AARC:Active Adult Retirement Community）。

活躍退休社區(qū)（AARC）是指：以滿足健康活躍老人的養(yǎng)老需求為目標而建設的商業(yè)住宅項目；其住宅只出售給年滿55歲以上的老年人，未成年人不得成為永久居民；社區(qū)內(nèi)提供高爾夫球場、網(wǎng)球場、游泳池、休閑會所等大量運動和娛樂設施，以會員制度向業(yè)主提供服務。

這種養(yǎng)老社區(qū)的典型代表，就是位于佛羅里達州奧蘭多北部的“The Villages”（中文譯名：群村）。

“群村”是億萬富豪莫爾斯家族專門為美國退休老人打造的養(yǎng)老社區(qū)，這里應有盡有，不但滿足了老人們的各種需求和還符合他們對美好生活的向往，很多老人來了就不想走，因此這里也被稱為“老年人迪士尼樂園”、“退休天堂”。

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“群村”到底什么樣？

佛羅里達州位于美國本土最南端，這里氣候溫暖濕潤，十分適宜退休養(yǎng)老和度假，因此吸引了大量退休社區(qū)項目在此建設。

群村位于佛羅里達州著名度假勝地奧蘭多市西北約70公里處。從奧蘭多往北開車大約一個小時左右，你就能看到The Villages的標志，細心觀察你會發(fā)現(xiàn)，群村的入口與迪士尼樂園簡直是如出一轍。

群村的占地面積比整個曼哈頓還要大，總占地為83.14平方公里，范圍橫跨佛羅里達州中部的三個縣——薩姆特（Sumter）、萊克（Lake）和馬里恩（Marion），其中薩姆特縣占大部分。

群村其最早的建設可以追溯到1970年代的退休房車營地。群村于1990年代開始以AARC的模式進行開發(fā)，近年來人口規(guī)模增長十分迅速。

2000年的人口調(diào)查顯示該地區(qū)居民有8333人；2010年增長到51442人；其后4年間增長超過1倍；2014年達到114350人；2016年4月，群村合并了鄰近一個小城市后，其居民已超過157000人。美國人口調(diào)查局在2013、2014年連續(xù)2年將其列為美國人口增長最迅速的城市地區(qū)。

目前，群村已成為世界上規(guī)模最大的退休社區(qū)，由于這里開發(fā)得已經(jīng)十分完善，比如村莊里分為居民區(qū)、娛樂區(qū)、教育區(qū)以及生活區(qū)等等，從俯瞰圖可以看到房屋井井有條，有草坪有湖畔。

群村雖然橫跨三個縣，但其內(nèi)部的地方公共服務并不是由這三個縣政府來提供的，而是另行成立了十多個“社區(qū)發(fā)展區(qū)”（CDD:Community Development District）。這個社區(qū)發(fā)展區(qū)相當于一級地方政府，是根據(jù)佛羅里達州的《規(guī)范社區(qū)發(fā)展區(qū)法案》設立的，旨在幫助社區(qū)建設與發(fā)展，提供包括公共場所、地方道路、給排水及其他基礎(chǔ)設施、安保（非警察事務）、消防、環(huán)衛(wèi)等公共服務。

CDD的所有事務由一個5人董事會決定，董事會由社區(qū)居民選舉產(chǎn)生。CDD所提供公共服務的花費通過向社區(qū)居民收取房地產(chǎn)稅和市政公用設施費來支付，這筆錢由群村開發(fā)公司代收代繳。

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群村是如何打造的？

1.獨特的組團式開發(fā)

群村是一個以獨立式別墅為主的低密度住宅區(qū)，它的空間結(jié)構(gòu)是“片區(qū)—組團”式的。群村分為6個片區(qū)，其中301公路以東的5大片區(qū)構(gòu)成了群村的主體部分，301公路以西的“家庭友好”片區(qū)是群村中唯一不限制居民年齡的區(qū)域，是為了滿足少數(shù)老人與子女共居家庭的需求，并幫助抵御退休社區(qū)市場風險而建設的附屬區(qū)域。

每個片區(qū)又包含若干個組團，這些組團分別被稱為“某某村莊”，這也是群村這一名字的由來，整個群村由80余個村莊組團構(gòu)成。這樣的空間結(jié)構(gòu)十分靈活，使項目在后期運營中能夠適應邊界的不斷調(diào)整和擴張。下圖中不同顏色區(qū)域表示群村中的6個不同片區(qū)。

“群村”作為一個居住區(qū)整體是向城市開放的，通過與城市路網(wǎng)相銜接的地方道路，來訪者可以方便地進入它的商業(yè)區(qū)、管理中心等公共區(qū)域；但它的每個村莊組團都是一個門禁社區(qū)。

2.密集的文化娛樂活動設施

群村里密集設置了社區(qū)級、組團級和鄰里級等不同級別的公共娛樂中心、大量不同種類的室外活動場地，以及13個提供野餐設施的公園、3個寵物公園和1個兒童樂園。

此外，“群村”內(nèi)部還規(guī)劃有3個商業(yè)中心，每個商業(yè)中心圍繞一個小廣場輻射出幾條商業(yè)街，沿街商鋪有：餐館、咖啡館、酒吧、服裝店、書店、家居飾品店、藥店等，基本能滿足社區(qū)居民的日常生活需求。

每到夜晚，這3個商業(yè)中心的小廣場上都會有樂隊演出；同時，“群村”周邊還聚集了大量商業(yè)、服務業(yè)設施，美國國內(nèi)主要的大型連鎖超市、銀行、餐廳等均有布局。

為了降低開發(fā)成本，早期的AARC項目一般不在社區(qū)中配建大型醫(yī)療設施；但實際上，集中居住大量老年人口的退休社區(qū)與提供市場化服務的醫(yī)療設施是互惠互利的。

因此，近年來很多AARC都與地方政府合作，提供一定級別和規(guī)模的醫(yī)療設施來增加項目的吸引力。

群村內(nèi)有一家擁有223張床位、提供24小時急診和手術(shù)的區(qū)域綜合醫(yī)院，還有5家基本醫(yī)護中心和1家特別醫(yī)護中心。為滿足部分失能老人的需求，群村中也有少量提供醫(yī)療看護服務的介護式公寓可供出售，購買介護式公寓房屋的老年人可以得到24小時居家看護的專業(yè)付費服務。此外，設有一所“終身學習學院”（Lifelong Learning College），提供多種課程供居民自由選擇。

與一般社區(qū)不同，純粹的人車分流和以步行為主的內(nèi)部交通組織方式并不適合大型退休社區(qū)。

相反，一個建立在低速機動交通基礎(chǔ)上的高可達性環(huán)境可能更符合老年人的出行需求?！叭捍濉钡木用衿毡槭褂酶郀柗蚯蜍囎鳛榇焦ぞ?，這種小車無須駕照即可駕駛，可以“門對門”地抵達社區(qū)的任何角落，包括商業(yè)中心、公共娛樂中心、醫(yī)療設施等。

同時，“群村”社區(qū)內(nèi)也有觀光巴士運行，主要為來訪者服務。

“群村”的內(nèi)部道路并不排斥普通機動車；但車速需控制16km/小時以下。

通過土地混合使用規(guī)劃和高可達性交通網(wǎng)絡，社區(qū)中的居住區(qū)域與各種公共設施緊密聯(lián)系在一起，提供了一個有利于社會交往的、緊湊的城市空間。

此外，連續(xù)的街道界面、人性化的街道尺度、豐富的公共空間、精致的戶外景觀等良好的城市設計，也使“群村”更加符合美國中產(chǎn)階層的審美需求和欣賞標準。

群村內(nèi)部規(guī)劃有3個商業(yè)中心，每個商業(yè)中心圍繞一個小廣場輻射出幾條商業(yè)街，沿街商鋪有餐館、咖啡館、酒吧、服裝店、書店、家居飾品店、藥店等，基本能滿足社區(qū)居民的日常生活需求。

每到夜晚，這3個商業(yè)中心的小廣場上都會有樂隊演出。同時，群村周邊還聚集了大量商業(yè)、服務業(yè)設施，美國國內(nèi)主要的大型連鎖超市、銀行、餐館等均有布局。

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群村的獨特運營方式

第一個特征，就是嚴格限制居民入住年齡

群村規(guī)定，只有年滿55歲的人才可以長期居住在該社區(qū)，19歲以下的來訪者每年居住時間不得超過1個月。

雖然這項規(guī)定使AARC項目受到許多批評，認為這種社區(qū)人為設置了代際交流障礙，不能滿足老年人與子孫情感交流的需要，但AARC項目上市前的市場調(diào)研表明，老年人歡迎子孫來拜訪、小住一段時間，隨后卻希望他們離開，留給自己一個清凈的空間。這種項目在美國退休住房市場上的持續(xù)成功證明了這一點。

第二個特征，則是社會階層和種族一致

群村社會階層和種族的一致性也非常突出。2014年，群村居住人口中有98.2%是白人；年均家庭收入55708美元，貧困人口只有4.7%；高中以上教育水平人口占94.9%，大學以上占35.7%。

類似的情況也出現(xiàn)在其他有代表性的AARC項目中，盡管許多AARC社區(qū)一直在努力吸引不同階層和不同膚色的人群，但中產(chǎn)階級白人仍然是該類項目的主要客戶群體。

因此，AARC的會員制公共設施服務體系，從根本上決定了社區(qū)居民高度一致的社會特征。

第三個特征，是社區(qū)高度自治

群村是一個高度自組織的社區(qū)。除了前文所述的“社區(qū)發(fā)展區(qū)”地方政府外，居民還建立了兩個民間組織——房地產(chǎn)擁有者聯(lián)盟和群村業(yè)主聯(lián)盟。

同時，開發(fā)公司和居民共同創(chuàng)辦并運營自己的地方媒體，包括網(wǎng)站（群村新聞網(wǎng)）、報紙（《群村每日太陽報》）、廣播電臺和閉路電視等。

此外，開發(fā)公司還定期發(fā)行社區(qū)娛樂活動專刊，詳細刊登所有公共娛樂中心的活動安排，以及居民自己組織的俱樂部活動時間、地點和內(nèi)容。創(chuàng)辦和參加各種俱樂部、進行豐富的社交活動是群村居民的一種生活方式，據(jù)不完全統(tǒng)計，群村中居民自組織的俱樂部數(shù)量已達到600多個。

群村雖然自成一體，但與外部社會也有著豐富的聯(lián)系。群村居民積極參與美國政治活動，在歷次總統(tǒng)大選中都是共和黨的“票倉”，以至于多位美國政界高層人士為了競選而親自拜訪群村，比如美國前總統(tǒng)特朗普曾于2019年造訪群村，拉取白人選票。

特朗普成為第一位兩次訪問村莊的在任美國總統(tǒng)。他與州長 Ron DeSantis 一起出現(xiàn)在 The Villages Polo Club 后面的一塊場地上大約 10,000 名支持者面前，并且是唯一一位兩次訪問退休社區(qū)的總統(tǒng)。他說：“這是在 The Villages 向和我在一起這么久的人打招呼的一站。”

高度的社區(qū)自組織性和社會參與性締造了群村居民對社區(qū)的強烈認同感和歸屬感，這是美國許多著名AARC社區(qū)取得成功的重要經(jīng)驗。

第四個特征，購買房產(chǎn)的支付優(yōu)勢

群村目前在售住宅的價格大多在20萬~30萬美元之間（群村中出售的住宅既有新房也有二手房，最便宜的二手住宅售價為10.5萬美元，少數(shù)由設計師設計的住宅售價則達到100萬美元）。2010—2014年住宅價格平均數(shù)為22.42萬美元。

群村的住宅價格與佛羅里達中部地區(qū)一些較大城市（如奧蘭多、蓋恩斯維爾等）的房價相當，但群村具有普通居住地產(chǎn)項目不具備的優(yōu)勢：

購買群村住宅的老年人可以只付房價的5%~10%作為首付款，剩下的可以申請住房按揭貸款，而貸款年限最長可達30年，并且對申請者的年齡沒有上限限制。

如果不計算房屋按揭貸款，每個月業(yè)主平均花費在住房上的費用（包括房地產(chǎn)稅、市政公用設施費、休閑設施會員費等）為474美元；包含房屋按揭貸款則為1251美元。這對于美國中產(chǎn)階層的老年人來說，是一個相對可支付的住房花費。

群村同時也提供了相當完善的退出機制。當老年人去世，他們的房屋和土地可以被繼承，但除非繼承者年滿55歲，否則不能長期居住在群村。開發(fā)公司提供社區(qū)內(nèi)的二手房租售中介服務，業(yè)主可以委托公司將房屋出租或出售。

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天堂背后的“糜爛”

但這座洋溢著幸福的烏托邦的背后卻隱藏著種種黑暗，它的存在，本身就是對美國最無情的諷刺。

說是社區(qū)，但這里與美國的其他地方完全割裂。這里的78個小社區(qū)所有的別墅，建筑，都是六七十年代的模樣，這里有許多歐洲殖民時期的街區(qū)，甚至有50年代才會見到的海報和標志性建筑。

這里綠草如茵，可以終日在棕櫚樹和沙灘海風中沉醉。

人們口中說著上個世紀的流行語，聽著上個世紀的音樂。這里只接受55歲以上的居民，甚至不允許他們不到年齡的家人暫住。boomer們與同代人在停止流動的時光中，徹夜不停地派對和娛樂。

早上11點就開始的酒吧促銷時間，高爾夫球場上隨時可以打到心滿意足。

每月每人都要交164美元的娛樂活動費。社區(qū)會給他們提供200多種娛樂學習項目。老年的你可以免費學花樣游泳，空手道 ，肚皮舞，園藝，做火車模型。

如果你喜歡披頭士，單口喜劇，喜歡戲劇和寫作，或者喜歡縫紉甚至燒玻璃都能找到自己的社團。

每周三晚上，會有“廣場舞”時間，老頭老太太可以盡情跳舞，不用怕被投訴。

一名住戶說：“這里的興趣社團多到就像去上大學一樣，每個人都可以成為他們想成為的人。”

但正如所有反烏托邦小說那樣，任何一個標榜自己為天堂的地方，都共存著荒誕與陰暗。鎖住13萬人的美國夢泡沫后，當無盡的享樂成了毒藥，又會發(fā)生什么？

近日一部新紀錄片《別樣天堂》（Some kind of heaven)卻展現(xiàn)了與天堂完全不一樣的景象——老人生活在虛構(gòu)夢幻的“天堂”里，過著縱欲濫交，夜夜笙歌的淫亂生活。

現(xiàn)年24歲的制片人LanceOppenheim對村莊的營銷手冊和宣傳片持有懷疑的態(tài)度，他希望能夠揭開這個封閉社區(qū)的人造皮，讓外界能夠知道里面的生活實際上是怎么樣的。因此他跟隨著四位生活在這里的老人，通過他們的視角來審視這個所謂的退休天堂。

有老人認為這一切都是假象，人們身在其中而不自知，他們只不過是扮演著天堂的一個角色而已，感覺自己被騙了進來。

這里的一切都是經(jīng)過精心設計的，不像真實的生活，更像是環(huán)球影城。

而在村莊，你不能自己安裝天線，只有一個被管控的電視頻道，多個廣播電臺和只會印刷正面新聞的報紙。

Lance Oppenheim表示，“這樣做是為了屏蔽日常生活中的所有問題，人們?yōu)榱颂颖芡饨绲膯栴}（比如窮人、犯罪等負面消息）而來到這里?！?/p>

這里與其說是退休天堂，倒不如說這里是白人富豪版的《楚門的世界》，這里98.3%的人口都是白人。

在電影《楚門的世界》中，主角楚門從一出生就被放在一個虛假的城鎮(zhèn)里，里面所有東西都是假的。這里仿佛只有美好的一面，猶如天堂一樣，然而卻虛假得讓人發(fā)慌。

大多數(shù)老人接受采訪時都散發(fā)出猶如邪教般的贊嘆：“你想要的一切都在這里，你找不到像這樣的地方?！?/p>

還有一位坐在高爾夫球車上曬著太陽的男人也贊嘆道：“這里一切都非常積極，我看不到貧民窟，我看不到死亡、謀殺和破壞，你也看不到熊孩子在這里跑來跑去?！?/p>

在這里，他們縱欲濫交，甚至有人開始玩起換妻游戲....

每晚從6點至9點，廣場會提供現(xiàn)場音樂表演。而女性則穿著性感上衣，短裙和舒適的平底鞋在廣場中央跳舞，一群徘徊在吧臺喝酒的單身男人目不轉(zhuǎn)睛地欣賞著。

一位把頭發(fā)染黑的單身男士表示，“自從妻子去世后，我就開始參加夜生活?！?/p>

有時候，他也能在舞池中找到炮友，讓他再度年輕起來。

甚至還有女性居民表示，在這里如果不留神，很可能就有人試圖偷走你的丈夫。比起享樂，這里道德似乎并不太重要。

在派對上，丈夫們會把高爾夫球鑰匙放在一個碗中，然后隨機選擇鑰匙來交換妻子，而妻子則在停車場等待著驚喜。

而且在這里還有不少關(guān)于“性”的暗號，比如男性把絲瓜掛在高爾夫球車的天線上，女性穿紅色紐扣衣服或者金色的鞋子，相當于告訴別人“你可約”。

在紀錄片中，81歲的Dennis Dean就是被這里的生活所吸引，他不像別的居民那樣在這里擁有自己的房子，他住在非法停放的面包車里。

這個終生未娶的花花公子，希望能在這里釣到一個有錢的老女人，從而可以免費地住在這里。

這樣放蕩的生活，對于那些真正希望在這里享受生活的老年人來說非常艱難。

Anne Kincer和丈夫Reggie已經(jīng)結(jié)婚47年了，他們在這里的生活也并非一帆風順，自從他們搬到這里之后，Reggie開始通過吸毒來幫助他到達“精神世界”，后來又因為吸食大麻和可卡因被逮捕，盡管如今他開始嘗試戒毒，他依然面臨著訴訟。Anne說：“當我們第一次搬到這里時，就像每天都在度假，但這不是現(xiàn)實世界?！蔽覀兙拖裆钤谂菽??！?/p>

Barbara Locciatto也是社區(qū)中的一名邊緣人，她已經(jīng)在這里生活了12年，但她一直沒法融入這里的生活。

她說：“當你住在村莊時，你每天都在扮演其中的一名角色。你是“天堂”的一部分?！?/p>

而且為了能在“天堂”生活，居民們還需要犧牲個人的自由。

從他們第一天住在這里開始，他們就要遵守嚴厲的規(guī)則，這滲透他們生活方方面面。比如房屋粉刷需要獲得董事會的批準。獲得批準后，你也只能從10種顏色中選擇。

每個車道最多只能停放兩輛車，車輛如果不是定期使用就要存放在車庫中。

嚴禁使用草坪裝飾物，禁止使用電視天線和衛(wèi)星天線，

每戶只能擁有兩個寵物，每個寵物體重不超過40磅。不可以用可伸縮的牽引繩，牽引繩長度不能超過七英尺。

居民必須確保他們的草坪被適當?shù)匦拚?，并且籬笆的高度不能超過四英尺。

最有爭議的規(guī)則也是這里最基本的規(guī)則，就是55歲以下的居民不得居住在村莊。這條規(guī)則適用于孩子和孫輩，除非獲得豁免，否則他們不得訪問超過30天。

不遵守這些準則將被處以罰款，甚至更糟的是讓你成為鄰居中的賤民，被排斥和歧視。

這個被外界描繪成“老年人迪士尼樂園”的村莊，

是否真的是老年人的退休天堂，只能說是見仁見智了....