盡管剛剛交上2020年“踩線”達(dá)標(biāo)的業(yè)績(jī)成績(jī)單，但旭輝控股對(duì)新年度的規(guī)模擴(kuò)張不掩“野心”。在3月25日下午舉辦的線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，旭輝控股董事局主席林中對(duì)外宣布了“2021年2650億元”的合約銷(xiāo)售目標(biāo)，同比增長(zhǎng)15%。此外，旭輝控股對(duì)“第二主業(yè)”——商業(yè)地產(chǎn)的期望值也被“拉滿”，旭輝方面計(jì)劃在發(fā)展商業(yè)上的租金收入實(shí)現(xiàn)每年50%的增長(zhǎng)。面對(duì)漸趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，踩中“一道紅線”、仍居“黃檔”的旭輝，更大的規(guī)模野心靠什么支撐？

去年簽約回款率92%

新年度計(jì)劃沖擊2650億

按照旭輝控股此前定下的“2020年度2300億元”的銷(xiāo)售計(jì)劃，該公司“踩線”完成2020年銷(xiāo)售目標(biāo)。不過(guò)，在業(yè)績(jī)“踩線”達(dá)標(biāo)之外，該公司的其他財(cái)報(bào)指標(biāo)如收入及利潤(rùn)，表現(xiàn)均好。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年旭輝在營(yíng)收和利潤(rùn)指標(biāo)上實(shí)現(xiàn)雙增：2020年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入718億，同比增長(zhǎng)27%；利潤(rùn)方面，首次突破百億大關(guān)，2020年調(diào)整后毛利率25.1%，歸母核心凈利潤(rùn)率11.2%。具體來(lái)看，2020年旭輝控股實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)119億，同比增長(zhǎng)29%；歸母核心凈利潤(rùn)80億，同比增長(zhǎng)16%，歸母核心凈利潤(rùn)率11.2%。

“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”、“有回款的銷(xiāo)售”，則又一次成為旭輝業(yè)績(jī)會(huì)上的關(guān)鍵詞。據(jù)旭輝方面透露，2020年全年該集團(tuán)簽約回款率為92%，銷(xiāo)售去化率達(dá)70%。

“從業(yè)務(wù)層面來(lái)看，2020年面對(duì)疫情，我們沒(méi)有調(diào)整全年度目標(biāo)，全力以赴地在疫情后快速恢復(fù)生產(chǎn)和銷(xiāo)售，而且在后續(xù)銷(xiāo)售的過(guò)程中，仍然關(guān)注銷(xiāo)售質(zhì)量。所以，我們的銷(xiāo)售合同金額仍然達(dá)到了年初承諾預(yù)定的目標(biāo)——2300億，達(dá)成了合同銷(xiāo)售面積1539萬(wàn)平方米。同時(shí)，我們的銷(xiāo)售去化率也達(dá)到了70%。” 在旭輝控股CEO林峰看來(lái)，無(wú)論是從去化率、回款率還是利潤(rùn)率來(lái)看，旭輝2020年的銷(xiāo)售都呈現(xiàn)出了 “有質(zhì)量的增長(zhǎng)”。

談及新年度展望，旭輝控股董事局主席林中則對(duì)外宣布，2021年旭輝的整體銷(xiāo)售目標(biāo)是2650億元，同比去年保持15%的增長(zhǎng)，今年可推貨值4000億元，全新項(xiàng)目超過(guò)69個(gè)，上下半年推盤(pán)節(jié)奏相對(duì)比較均衡。

據(jù)林中介紹，今年主要推出的貨值在一二線城市，其中一二線城市和準(zhǔn)二線城市占了86%，主要城市的一些明星項(xiàng)目會(huì)被陸續(xù)推出?！斑@些項(xiàng)目都是銷(xiāo)售非常好的，也是原來(lái)地價(jià)比較高的，都是供不應(yīng)求的地方。相信一定會(huì)有非常好的銷(xiāo)售成績(jī)?！?/p>

“2020年旭輝新增貨值中長(zhǎng)三角和長(zhǎng)江中游城市群為主力，未來(lái)發(fā)展的穩(wěn)定性會(huì)表示更為突出；但大灣區(qū)的布局力度相對(duì)較弱，是五大城市群中新增貨值最少的?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向北京商報(bào)記者表示，從企業(yè)后續(xù)發(fā)展來(lái)看，長(zhǎng)三角依然是重中之重。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，旭輝控股土地儲(chǔ)備總建筑面積約為5650萬(wàn)平方米，集團(tuán)應(yīng)占土地儲(chǔ)備建筑面積約為3080萬(wàn)平方米。2020年，旭輝新增土儲(chǔ)總建筑面積1307萬(wàn)平方米，支付權(quán)益地價(jià)555億，權(quán)益比63%。其中，長(zhǎng)三角城市群新增貨值616億，京津冀城市群、粵港澳大灣區(qū)、成渝城市群、長(zhǎng)江中游城市群、分別新增貨值187億、134億、154億、387億。

腳踩一道紅線

資產(chǎn)負(fù)債率72.5%超出閾值

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心此前發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，以上市房企公布的2020年中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，居于“黃檔”的房企共有28家，其中絕大多數(shù)房企踩中了“資產(chǎn)負(fù)債率大于70%”這道紅線，旭輝控股就是其中之一。在2021年的年報(bào)披露季，多家房企均亮出了降檔的成績(jī)單，旭輝控股在過(guò)去一年的降負(fù)債成效如何，備受外界關(guān)注。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三道紅線”融資新規(guī)，旭輝控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.5%，較上年同期下降約2.3個(gè)百分點(diǎn)，仍超出閾值；凈負(fù)債率為64%，較2019年同期下降約1.6個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比為2.73，較上年同期提升約0.63。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向北京商報(bào)記者表示，旭輝控股2020年度指標(biāo)一項(xiàng)超閾值，保持“黃檔”行列。

據(jù)了解，根據(jù)“三道紅線”規(guī)定，房企一項(xiàng)“踩線”，為黃色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%。有業(yè)內(nèi)人士直言，對(duì)于處于第二個(gè)“五年計(jì)劃”、有意實(shí)現(xiàn)行業(yè)位次提升的旭輝而言，這也在一定程度上意味著借助杠桿實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的路徑有所受限。

盡管旭輝方面表示，現(xiàn)階段業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)更多的是依賴企業(yè)內(nèi)生的杠桿——經(jīng)營(yíng)杠桿，通過(guò)經(jīng)營(yíng)杠桿來(lái)驅(qū)動(dòng)企業(yè)規(guī)模的增長(zhǎng)，不過(guò)該公司管理層還是對(duì) “三道紅線”降檔進(jìn)行了明確表態(tài)：以最快的速度進(jìn)入到“三條紅線”的綠檔。

“現(xiàn)階段，我們需要進(jìn)一步努力的，就是我們剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率，目前是72.5%。我們旭輝的管理層也是有信心，我們以最快的速度進(jìn)入到三條紅線的綠檔?！?旭輝控股CFO楊欣在業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)道。

房地產(chǎn)主業(yè)之外

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處起步期

在連續(xù)幾年喊出“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”后，對(duì)于旭輝控股這家近年來(lái)屢現(xiàn)組織架構(gòu)調(diào)整與變革的企業(yè)而言，銷(xiāo)售規(guī)模仍是第二個(gè)“五年計(jì)劃”期間重點(diǎn)追求的指標(biāo)。

據(jù)了解，2021年是旭輝集團(tuán)第二個(gè)“五年計(jì)劃”的收官之年?！岸鍛?zhàn)略”指的是，到2021年實(shí)現(xiàn)3000億元銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，行業(yè)TOP8。不過(guò)，根據(jù)旭輝方面的最新表態(tài)，基于市場(chǎng)及企業(yè)“長(zhǎng)期主義”的發(fā)展考量，旭輝2021年的整體銷(xiāo)售目標(biāo)最終被定在了2650億元。

值得一提的是，盡管整體銷(xiāo)售目標(biāo)與此前規(guī)劃存在一定出入，但2021年旭輝控股對(duì)“第二主業(yè)”——商業(yè)地產(chǎn)的期望值被“拉滿”。林中于業(yè)績(jī)會(huì)上表示，預(yù)計(jì)未來(lái)旭輝在發(fā)展商業(yè)上的租金收入實(shí)現(xiàn)每年50%的增長(zhǎng)。此外，林中還透露，旭輝集團(tuán)每年大概會(huì)有10%的拿地資金可以投在商業(yè)項(xiàng)目上，今年計(jì)劃新增商業(yè)項(xiàng)目15至20個(gè)之間。

旭輝方面將2020年視為該集團(tuán)商業(yè)“出發(fā)的元年”。據(jù)了解，旭輝在2019年7月5日成立旭輝集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)管理總部，統(tǒng)籌管理全集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目的投資、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、招商和持有營(yíng)運(yùn)。該業(yè)務(wù)由旭輝集團(tuán)總裁林峰直管，旭輝集團(tuán)副總裁、原旭美商業(yè)總經(jīng)理王壽慶擔(dān)任副總裁。這一調(diào)整，也被業(yè)界看作旭輝提出布局商業(yè)地產(chǎn)以來(lái)邁出的最大一步。

“可能10年后你再看旭輝，就和香港新鴻基一樣，有一半是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，有一半是收租業(yè)務(wù)?！痹?019年3月舉行的2018年度業(yè)績(jī)會(huì)上，林中曾公開(kāi)表態(tài)對(duì)商業(yè)板塊業(yè)務(wù)的看好，稱未來(lái)旭輝商業(yè)版塊的收益將占據(jù)旭輝的半壁江山。

不過(guò)，從最新的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年旭輝在發(fā)展商業(yè)方面雖然有所斬獲，但距離收益占據(jù)集團(tuán)總收入的“半壁江山”尚有很大距離。據(jù)悉，2020年，旭輝獲取了12幅商業(yè)綜合體。

對(duì)于發(fā)展商業(yè)的現(xiàn)有規(guī)模，旭輝管理層于業(yè)績(jī)會(huì)上介紹稱，這12幅商業(yè)綜合體大部分緊鄰軌道交通沿線，貢獻(xiàn)可售貨值超465億，銷(xiāo)投比近3倍，高于招拍掛市場(chǎng)。此外，還對(duì)外披露了旭輝商業(yè)板塊的進(jìn)展情況：截至目前，儲(chǔ)備商業(yè)綜合體30余座，總建筑面積超237萬(wàn)平方米，其中在一線城市布局超70萬(wàn)平方米。

“目前我們手上有20個(gè)在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，今年大概會(huì)竣工交付6個(gè)，明年7個(gè)，后年至少7個(gè)，2023年交付投入可以收租的是7個(gè)。相信從2021至2023年旭輝租金增長(zhǎng)率應(yīng)該是維持50%以上，至2023年租金應(yīng)該可以超過(guò)20億元。” 就商業(yè)項(xiàng)目的預(yù)期租金收入，林中如是說(shuō)道。

而除了加大計(jì)劃新增商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量，進(jìn)入2021年，旭輝方面似乎也有意發(fā)力商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。據(jù)悉，2月5日，旭輝集團(tuán)與華熙集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將共同對(duì)“華熙LIVE·五棵松”進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。此后企業(yè)于2月24日發(fā)布的公告顯示，旭輝中國(guó)擬透過(guò)北京五棵松文化體育中心有限公司以50:50股權(quán)比例合組合營(yíng)企業(yè)，與民航房地產(chǎn)合作經(jīng)營(yíng)華熙LIVE·五棵松項(xiàng)目，即以25.64億元的代價(jià)獲得五棵松項(xiàng)目50%股權(quán)。

“從我們整體租金增長(zhǎng)的規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)3年，我們非常有信心年化的租金增長(zhǎng)率會(huì)超過(guò)50%。我們會(huì)持續(xù)提升我們經(jīng)常性的收入，確保收入和利潤(rùn)的穩(wěn)定性。我們希望致力成為投資級(jí)的民營(yíng)企業(yè)，這就是我們的目標(biāo)?！绷址逖a(bǔ)充道。

不過(guò)，在知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目雖說(shuō)是當(dāng)前住宅類(lèi)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要領(lǐng)域，但商業(yè)地產(chǎn)的操盤(pán)模式同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式并不一樣，所以企業(yè)在投資方面還是需要謹(jǐn)慎?！敖ㄗh企業(yè)要注意研究商業(yè)地產(chǎn)的周期規(guī)律，尤其是后疫情時(shí)代下的商業(yè)零售機(jī)會(huì)?！?/p>

北京商報(bào)記者 盧揚(yáng) 榮蕾