轉(zhuǎn)自：上觀新聞

日前，蘇州正式上線全市二手房自主交易平臺(tái)“蘇找房”，讓去年引起爭議的“房東直售”模式重回大眾視野。

隨著全國多座主要城市的二手房掛牌量持續(xù)上漲，“房東直售”模式常被人提及，很多網(wǎng)友對(duì)這種繞開中介的交易模式表示支持。官方舉措不斷，自2021年8月杭州官方率先試水“房東直售”，深圳、上海、寧波、徐州等城市接連跟進(jìn)，幾乎每次都能引發(fā)一波新的討論。

相比話題熱度，“房東直售”戰(zhàn)績則遠(yuǎn)未達(dá)到“熱”的程度。比如，被譽(yù)為“首創(chuàng)者”的杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，“個(gè)人掛牌房源”板塊在運(yùn)營一年多以后，掛出的房源不足9000套，在全市10多萬套的二手房掛牌總量中，幾乎可以忽略不計(jì)。

這讓人不禁疑問，“房東直售”走不通了嗎？在業(yè)內(nèi)看來，比起實(shí)際成績，“房東直售”釋放的信號(hào)更值得關(guān)注。

廣受好評(píng)的“房東直售”新模式

房東直售，簡言之，是賣家把房源掛在官方平臺(tái)，買賣雙方直接交易，全程沒有中介機(jī)構(gòu)參與。

以“蘇找房”為例。蘇州市住建局表示，市民通過平臺(tái)可以在線發(fā)布房源信息，搜索購買房源信息，“不出家門買賣房子”。針對(duì)買家擔(dān)心的房源真實(shí)性問題，“蘇找房”推出房源驗(yàn)真功能，提出真實(shí)存在、真實(shí)產(chǎn)權(quán)、真實(shí)委托、真實(shí)價(jià)格、真實(shí)業(yè)主。所有驗(yàn)真房源都被賦予“蘇房碼”，相當(dāng)于有官方“背書”。

買家登錄“蘇州市區(qū)存量房交易網(wǎng)上服務(wù)平臺(tái)”，即可在“蘇找房”查找房源，房源基本信息如照片、區(qū)域、面積、屬性、是否抵押、賣家聯(lián)系方式、蘇房碼一應(yīng)俱全。買家看中后，就可直接聯(lián)系賣家。

新政發(fā)布，引發(fā)市場關(guān)注。短短半月，就有1000多名個(gè)人賣家在“蘇找房”掛牌房源，但相比全市14.5萬套房源掛牌量，可以說，絕大多數(shù)人仍在觀望。

但在一年多以前，“房東直售”模式在杭州首推時(shí)，幾乎是迅速走紅，掀起一波熱潮。數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，杭州上線房東“個(gè)人自主掛牌房源”功能之后，僅半個(gè)月時(shí)間，掛牌房源激增十余倍。購房者普遍認(rèn)為，買賣雙方直接交易可以降低交易成本，“零中介費(fèi)”的愿望終于可以成真。

第一筆真實(shí)交易案例，更為新政推行打了一劑“強(qiáng)心針”。在新政出臺(tái)4個(gè)月后，杭州首例自主交易誕生，2021年12月1日，買賣雙方完成產(chǎn)權(quán)過戶和交割手續(xù)，全程耗費(fèi)1個(gè)月時(shí)間。據(jù)公開資料顯示，該房源總價(jià)為208萬元，按照當(dāng)?shù)?%的中介費(fèi)計(jì)算，雙方需支付中介費(fèi)4.16萬元，但通過“房東直售”模式，雙方僅需支付一筆提存公證費(fèi)用，約2080元（標(biāo)準(zhǔn)為交易價(jià)格的千分之一），總共節(jié)約成本近4萬元。

杭州的創(chuàng)新舉措引來全國網(wǎng)友“叫好”。隨后多座城市跟進(jìn)，如寧波上線的“個(gè)人房源自主掛牌”，除二手房買賣，還覆蓋房源租賃。上海稱之為“手拉手交易”，這項(xiàng)服務(wù)原來已經(jīng)存在，此次調(diào)整是從線下搬到線上——買賣雙方登錄“一網(wǎng)通辦”，可以在線完成二手房自主交易簽訂合同。在合同分發(fā)確認(rèn)并雙方無異議后，進(jìn)行電子簽章/證照采集，最終確認(rèn)合同并網(wǎng)簽備案。

盡管各地平臺(tái)的功能略有差異，但本質(zhì)相同，都回避了中介機(jī)構(gòu)的參與。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這是中介行業(yè)誕生以來的巨大變革，有望打破行業(yè)內(nèi)中介機(jī)構(gòu)長期壟斷局面，帶來積極而深遠(yuǎn)的影響。

被“叫好”為何交易量不高

盡管“房東直售”模式好評(píng)如潮，交易成功的卻不多。雖然沒有專門統(tǒng)計(jì)，但從全國來看，85%的二手房交易仍在通過中介來操作。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，“房東直售”真正開啟了“去中介化”之路。如果政府部門能不斷改進(jìn)服務(wù)，打消買賣雙方關(guān)于交易安全的顧慮，將徹底打破目前以中介機(jī)構(gòu)為主流的交易方式，自主交易未來可期。

相關(guān)部門已經(jīng)著手優(yōu)化平臺(tái)服務(wù)。杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)個(gè)人掛牌房源模塊，最早僅承擔(dān)信息發(fā)布功能，此后針對(duì)資金安全、買賣資格審查等交易痛點(diǎn)，陸續(xù)打補(bǔ)丁，比如在服務(wù)移動(dòng)端“e房通”增設(shè)購房資格前置核查、意向合同網(wǎng)簽、資金保障服務(wù)、按揭貸款服務(wù)等功能，引入公證機(jī)構(gòu)承擔(dān)“信用中介”職能，又接入銀行資源，保障貸款流程。全程產(chǎn)生費(fèi)用約為交易價(jià)格的0.15%，遠(yuǎn)低于2%的中介費(fèi)用。

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，“房東直售”很難取代中介，雖然它能免除中介費(fèi)用成本，卻在無形中增加了時(shí)間和其他交易成本。一套二手房走完交易流程，要經(jīng)過看房、選房、拉產(chǎn)調(diào)、雙方約定交定金、網(wǎng)簽備案、付首付、辦房貸、過戶、交稅、領(lǐng)產(chǎn)證、放貸、款清交房等十幾道關(guān)，具有專業(yè)知識(shí)能力的中介能夠提供便利服務(wù)，而自助服務(wù)無法做到。

此外，房產(chǎn)買賣屬于低頻次的大宗交易?！澳吧酥g的信任關(guān)系難以建立，要把交易資金安全風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)降至最低，是新模式重點(diǎn)要解決的問題?！笨硕鹧芯恐行南嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說。一位上海市房地產(chǎn)交易中心工作人員告訴記者，自推出“手拉手交易”以來，實(shí)際交易量并不多，主要集中在親友朋友之間。杭州多個(gè)成功案例的買賣雙方同樣是以朋友關(guān)系為主。

“從地方政府角度看，并無取代中介的意圖?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，相關(guān)部門搭建的二手房交易平臺(tái)，是為一些不需要經(jīng)過中介的交易提供渠道，達(dá)到快速成交的目的。這一觀點(diǎn)得到官方印證——杭州市房產(chǎn)市場綜合管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)人曾表示，推出個(gè)人掛牌功能的本意不是取代中介，而是為無中介撮合的二手房交易提供配套服務(wù)。

服務(wù)供需要進(jìn)一步匹配

在專家看來，即使有更多城市跟進(jìn)推出“房東直售”，在規(guī)模上也不會(huì)成為主導(dǎo)力量。“房東直售”走不通了嗎，它釋放的信號(hào)究竟是什么？

“政府交易平臺(tái)的用意可能是通過多元化交易方式，加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范存量房交易市場，特別是二手房信息的透明化?！眹?yán)躍進(jìn)說。

“房東直售”在推進(jìn)過程中的市場反應(yīng)也不容忽視。上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，網(wǎng)絡(luò)上對(duì)“去中介化”普遍持支持的態(tài)度也證明，目前中介服務(wù)供需不對(duì)等，市場對(duì)中介行業(yè)提升專業(yè)度的訴求強(qiáng)烈。

部分中介的不專業(yè)乃至違法違規(guī)行為，成為行業(yè)“槽點(diǎn)”。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年，我國從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)人員總數(shù)達(dá)到200萬。因市場競爭加劇，且從業(yè)人員普遍素質(zhì)較低等原因，交易糾紛也在不斷增加，虛報(bào)房源、聯(lián)合炒家漲價(jià)、陰陽合同等事件層出不窮。

與此同時(shí)，隨著近年來房價(jià)走高，中介費(fèi)用也與日俱增。一些購房者更建議，中介費(fèi)只應(yīng)該按服務(wù)內(nèi)容為準(zhǔn)，而不應(yīng)該與房價(jià)掛鉤。

和歐美發(fā)達(dá)國家相比，我國1到3個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)用不算昂貴。美國中介費(fèi)約為5到6%，但可享受十分專業(yè)的中介服務(wù)。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人除了基本交易規(guī)范，還會(huì)建議賣家通過維修翻新來保持產(chǎn)品最佳狀態(tài)，預(yù)約全面的房屋檢查報(bào)告并進(jìn)行深度清潔。在美國，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常是來自各個(gè)行業(yè)的管理人員，普遍素質(zhì)較高。

英國二手房交易，還需額外支付一筆律師費(fèi)。英國房地產(chǎn)市場起步很早，在成熟且完善的體系中，英國購房文件可達(dá)幾百上千頁，涉及多方面法律專業(yè)知識(shí)，買賣雙方均需嚴(yán)格遵循法律進(jìn)行交易，聘請專業(yè)律師協(xié)助交易，確保整個(gè)流程合法合規(guī)合理，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

為了消解外界的負(fù)面情緒，我國不少中介企業(yè)開始改革。比如，鏈家開始大規(guī)模招募本科以上人群充實(shí)中介隊(duì)伍。11月，上海鏈家推出不利設(shè)施提醒服務(wù)，經(jīng)上海鏈家居間成交的二手房，上海鏈家會(huì)在簽署房地產(chǎn)買賣合同前披露該房屋直線距離500米范圍內(nèi)的高壓變電站（110kV以上），直線距離1公里范圍內(nèi)的公墓/殯儀館、垃圾焚燒發(fā)電廠，以及直線距離5公里范圍內(nèi)正常運(yùn)行中的機(jī)場。若因上海鏈家未披露上述設(shè)施導(dǎo)致客戶解約，根據(jù)客戶定金損失做相應(yīng)補(bǔ)償。

有關(guān)部門對(duì)于中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度正在進(jìn)一步加大。眾多城市在出臺(tái)整治房地產(chǎn)市場秩序的舉措時(shí)，都將加大對(duì)二手房中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度作為重要內(nèi)容。2021年，住建部等八部門聯(lián)合發(fā)出通知，提出力爭用3年左右時(shí)間實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。

毫無疑問，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷升級(jí)，未來中介行業(yè)也會(huì)面臨“洗牌”。從長遠(yuǎn)來看，一個(gè)規(guī)范的市場環(huán)境，不僅僅依靠政府調(diào)控，還需要參與主體形成共識(shí)。只有二手房交易市場歡迎更多企業(yè)加入，進(jìn)行充分競爭，不斷提升服務(wù)品質(zhì)，規(guī)范自身行為，才能促使整個(gè)市場持續(xù)向好。一個(gè)成熟的市場環(huán)境，需要更透明的規(guī)則，更有效率的交易，以及更合理的收費(fèi)。